Agente Inmobiliario De tu Zona

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miércoles, 28 de agosto de 2013

el mejor momento en 20 años, para comprar una casa


la demanda y la oferta de viviendas se empiezan a entender después de 6 años de crisis”
miércoles, 28 agosto, 2013 - 09:09 publicado por

artículo eglopezvandamscrito por gonzalo lópez-van dam, director comercial de promora
hace 6 años que los precios dejaron de subir. a pesar de que algunos nostálgicos siguen recordando los precios y costumbres del año 2007, lo cierto es que se está consolidando un nuevo mercado inmobiliario basado en el año iv a.c., es decir, el 2003, cuatro años antes del inicio de la crisis:
los bancos no son los mismos, los compradores se toman mucho más tiempo para decidir, comparan con mucho más detalle las ofertas existentes y son muy selectivos con las propiedades que les atraen, pero sí es generalizada la idea de que los precios son ya muy atractivos y, para las zonas consolidadas de la capital, no van a bajar mucho
la demanda absorbe de inmediato las casas que destacan por precio, esto significa que la demanda está ávida por comprar en nuestra zona si la oportunidad es atractiva. en cambio, las casas en un precio por encima de mercado, no se venden (y el mercado no es lo mismo que los precios que se exhiben sino las operaciones materializadas)
para completar el escenario anterior, en promora detectamos que son ya más frecuentes los compradores de casas grandes (por encima de un millón y medio de euros)
el mercado se mueve, sí, está claro que mucho más que hace un año, pero es necesario matizar que esto ocurre -tan solo- porque la oferta ha entendido  las exigencias de la demanda, podemos decir que demanda y oferta se empiezan a entender después de 6 años. evidentemente, no cualquier propiedad es susceptible de ser vendida: un precio excelente es la clave de cada operación que cerramos
los puntos anteriores no aclaran cuando volveremos a ver un crecimiento en los precios pero sería razonable pensar que esto podría ocurrir en el lejano –todavía- 2017
en promora pensamos que durante todo lo que resta de 2013, y 2014, será  el mejor momento de esta década y la anterior, es decir, el mejor momento en 20 años, para comprar una casa. hacía años que el que escribe esta carta no veía las oportunidades que aparecen  -y que desaparecen- en el mercado de hoy. claro está que sólo los que dispongan de crédito o liquidez, podrán acceder hoy a una vivienda. los inversores extranjeros ya han detectado lo que aquí comentamos y están comprando propiedades a buen ritmo
 

viernes, 23 de agosto de 2013

La vivienda podría llegar a situarse “incluso por debajo de su valor justo”


La vivienda podría llegar a situarse “incluso por debajo de su valor justo”
Redacción fotocasa.es , 24/07/2013 , 12:22h


Capital Economics prevé una caída adicional de los precios del 30% o incluso mayor
Los precios de la vivienda seguirán cayendo durante los próximos años y lo harán con fuerza. Así lo asegura la firma de análisis británica Capital Economics, que prevé una caída adicional de los precios del 30% o incluso mayor, lo que llevaría a una corrección total cercana del 50% desde máximos y a unos precios en niveles de 2002.

“Durante periodos bajistas del mercado inmobiliario, es común que los precios se sitúen incluso por debajo de su ‘valor justo’ o ‘valor de equilibrio’", apunta Capital Economics en un informe sobre España titulado Los precios de la vivienda en España todavía tienen que caer mucho.

Esta firma londinense basa gran parte de sus estimaciones en la evolución de los salarios en España ya que considera que si estos cayeran en torno a un 5% durante los próximos años, “algo que consideramos totalmente plausible”, apuntan, se necesitaría una caída de la vivienda en torno al 25% para conseguir unos niveles de equilibrio.

Ver noticia completa en El Confidencial

jueves, 22 de agosto de 2013

Los ahorradores vuelven a invertir en el ladrillo para sacar rentabilidad


Los ahorradores vuelven a invertir en el ladrillo para sacar rentabilidad
Redacción fotocasa.es , 31/07/2013 , 12:05h


En grandes ciudades como Madrid y Barcelona está aumentando el número de ‘pisos baratos’
La inversión inmobiliaria podría estar volviendo a la primera línea entre las opciones de los ahorradores. Los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) están detectando una nueva tendencia: la compra de pisos como alternativa a la bolsa o los depósitos bancarios.

El prototipo de casa que demandan estos ahorradores es una vivienda muy céntrica y con precios inferiores a 150.000 euros, que las hay. De hecho, según los datos analizados por fotocasa.es, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona está aumentando el número de ‘pisos baratos’. En el caso de la capital, en concreto el 30% de los 35.000 pisos en venta anunciados en el portal fotocasa.es tiene un precio inferior a los 150.000 euros. En el caso de la ciudad Condal el porcentaje es un poco menor, aquí el 20% de los 14.100 pisos en venta anunciados tiene un precio inferior a los 150.000 euros.

El incremento de la compra de viviendas sin hipotecas, viene respaldada por los datos del Centro de Información Estadística del Notariado: actualmente sólo el 29% de las compras se hacen con financiación bancaria.

Tomás López, director de ventas de Forcadell en Barcelona, explica que fenómeno del comprador ahorrador se ha disparado en el último año. Y es que por un piso de 150.000 euros la rentabilidad del alquiler es del 7%, muy por encima que un depósito a plazo fijo.

Para Javier Garcia, director de Negocio Inmobiliario de Banco Sabadell, "más del 30% de las transacciones que realiza Solvia tienen como destino la inversión para obtener rendimiento de la puesta en alquiler de la vivienda".

Ver noticia completa en El Economista

viernes, 9 de agosto de 2013

claves para recurrir los impuestos extra que reclama hacienda por comprar un piso-chollo


claves para recurrir los impuestos extra que reclama hacienda por comprar un piso-chollo
jueves, 8 agosto, 2013 - 08:43 publicado por


artículo escrito por carmen giménez, abogado titular de g&g abogados
me quiero comprar un piso o un local o un garaje, y su precio está por debajo del valor que le da la comunidad autónoma en el que se encuentra. ¿por cuánto tengo que escriturar? ¿por lo que realmente pago o por lo que dice la comunidad que vale?
ésta y otras preguntas parecidas planean cada vez con más frecuencia sobre aquéllas personas que quieren adquirir hoy día un inmueble, pues cada vez es más frecuente, también, que las consejerías de hacienda de las diferentes comunidades autónomas giren al comprador el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra, lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora
ello es debido a que, aun cuando en la escritura pública se deje constancia del precio realmente abonado por la compra de la vivienda, el valor que tiene la administración de dicho inmueble es muy superior al no haberlo revisado con la misma celeridad con la que se han producido las fluctuaciones a la baja del precio en el mercado real inmobiliario. es decir, existe una clara falta de adecuación entre la variable realidad económico-inmobiliaria y la estática valoración realizada por la administración en los mejores años de bonanza inmobiliaria
una de las razones más poderosas para que las comunidades autónomas estén actuando de esta manera se encuentra en la necesidad de recaudación que tienen actualmente, y que girar dicho impuesto mediante liquidación complementaria se encuentra avalado por la ley general tributaria
pues bien, la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados establece que: la base imponible del impuesto (o cantidad sobre la que hay que calcular el impuesto) estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos
¿y cuál es ese valor real? ¿es el que se abona como precio o es el que dice hacienda?
las consejerías de hacienda para estimar el valor que denominan real, lo hacen sobre el valor catastral, pero no lo hacen sobre este último actualizado a la fecha de realización del hecho imponible, o lo que es lo mismo, a la fecha de la compraventa en cuestión. y ello ocurre porque los valores catastrales no han sido revisados paralelamente a las variaciones experimentadas en el mercado real inmobiliario
la ley de haciendas locales ordena fijar el valor catastral de los bienes inmuebles tomando como referencia el valor de mercado sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. en consecuencia, la fijación del valor catastral debe orientarse, por mandato legal, por el valor de mercado, si bien deberá situarse en una magnitud inferior a dicho  valor de mercado
existen tres valores de un bien inmueble, que bien pueden coincidir, aproximarse, o muy contrariamente alejarse, a saber:
valor catastral como punto de partida o de referencia para, tras su actualización, y orientado por el valor de mercado, poder llegar al valor real al momento de realización del hecho imponible o compraventa, y sobre el que habría que aplicar el correspondiente porcentaje del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
valor de mercado, o valor referencial para obtener el valor catastral siendo que éste último nunca puede ser superior al primero por mandato legal
valor real al momento de realización del hecho imponible, que no es otro que el exigido por las normas tributarias como base imponible para el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, o como valor al que se ha de llegar de manera certera y determinante para la plenitud de validez del valor comprobado por la administración tributaria
ante este panorama he de decir que el valor real es el que verdaderamente se abona como precio de la compraventa, siempre y cuando el mismo se mueva dentro de la media del mercado; es decir, que el precio del metro cuadrado del inmueble se corresponda con el resto de inmuebles que, de similares características se encuentran en venta en la misma o parecida zona, lo que habitualmente se denominan testigos o puntos de referencia para establecer el precio de los inmuebles. y esto no viene determinado por otra cuestión que no sea la oferta y la demanda
entonces, ¿qué ocurre cuando la administración dice que el valor es superior al que verdaderamente se ha abonado como precio? dos cosas se pueden hacer en ese momento:
a.- asumir la liquidación complementaria girada y abonar la cantidad que pide la consejería de hacienda de la comunidad correspondiente, con sus correspondientes intereses de demora
b.- proceder a recurrir dicha liquidación por lo manifestado anteriormente, en el sentido de la utilización por parte de la administración de unos valores que no están adaptados a la realidad, siendo éste uno de los motivos de más peso, de entre otros muchos, que se deben de alegar. desde finales de los años 80, principios de los 90 es numerosísima la jurisprudencia tanto del tribunal supremo como de los tribunales de lo contencioso-administrativo que avala las peticiones de los contribuyentes en este sentido
y si finalmente se decide por esta segunda opción, absolutamente recomendable, tres cuestiones fundamentales se han de tener en cuenta para que prospere dicho recurso:
1.- que se formalice dentro del plazo establecido y que se ha de contar desde el día siguiente a la notificación de la liquidación complementaria al comprador-contribuyente
2.- que en sus alegaciones o fundamentación se vigilen muy bien las argumentaciones para cada comunidad autónoma, puesto que a pesar de regir la ley general tributaria, al ser un impuesto transferido, cada autonomía ha previsto legalmente las especificaciones que ha considerado oportunas
3.- es necesario para evitar el pago del importe girado durante la sustanciación del recurso, y así suspender la ejecutividad de la que goza la administración: hacerse la reserva prevista legalmente de promover la tasación pericial contradictoria por parte del contribuyente-recurrente