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jueves, 28 de noviembre de 2013

¿cuándo se puede demandar al inquilino por impago? ¿es necesario abogado y procurador?


¿cuándo se puede demandar al inquilino por impago? ¿es necesario abogado y procurador?

si en el contrato de alquiler, y como es habitual, se pacta que el impago de una mensualidad sea motivo de su resolución, una vez que éste se produce, podría plantearse la demanda de desahucio, si bien hay que tener en cuenta algunas consideraciones, como que es conveniente enviar antes al inquilino un burofax reclamándole la deuda
en primer lugar y en relación a los plazos, antes de interponer la demanda es conveniente enviar al inquilino un burofax reclamándole la deuda. de esta manera, acreditaremos en el juzgado el intento de resolución extrajudicial y, además, podremos evitar la enervación, ya que, si existe requerimiento fehaciente y en el plazo de 30 días no se produce el pago, no podrá evitarse el proceso a pesar de que se salde la deuda. por lo tanto, antes de interponer la demanda, habría que esperar a que finalice el mes de vencimiento del pago –por ejemplo, si no se paga octubre, esperar a noviembre– y, una vez pasado ese plazo, enviar el burofax al inquilino y esperar 30 días desde la recepción para presentar la demanda
por otro lado, también debemos tener en cuenta el importe de la renta, puesto que el inquilino, frente al primer impago, puede enervar la acción, es decir, pagar la deuda y continuar con el arrendamiento. por lo tanto, es recomendable valorar si interponemos la demanda frente al primer impago o esperamos al menos un par de recibos, dado que podría tratarse de un hecho puntual, por lo que sería recomendable esperar a que haya dos impagos, ya sean consecutivos o dentro de un plazo de tiempo razonable. así, el plazo recomendable sería de unos dos meses desde el incumplimiento del contrato
por todo lo expuesto, el plazo para interponer la demanda es el que estime el arrendador, teniendo en cuenta la finalidad que persiga: la resolución del contrato o el abono de las rentas impagadas
para el juicio por desahucio o reclamación de cantidad al inquilino, la intervención del procurador y del abogado sólo es obligatoria en procesos en los que la cantidad objeto del pleito es superior a 2.000€. así, en aquellos juicios en los que se reclame menos cantidad, es el cliente quien decide si acude con ambos profesionales o no, si bien no es normal un procedimiento con procurador sin abogado, aunque sí se dan casos de procedimientos con abogado sin procurador. en función de la materia y de la cuantía, en procedimientos civiles, la ley establece, básicamente, dos procedimientos: los ordinarios y los verbales. y la materia de arrendamientos, salvo especialidades concretas, está sujeta al procedimiento verbal

viernes, 15 de noviembre de 2013

Los inversores internacionales toman posiciones ante la expectativa de recuperación.


Los inversores internacionales toman posiciones ante la expectativa de recuperación
Redacción fotocasa.es , 11/11/2013 , 11:18h


Fondos americanos, franceses, ingleses y alemanes junto a fortunas latinoamericanas se han instalado en España en 2013 en busca de oportunidades
Con cerca de 2.000 millones de euros, la inversión en activos inmobiliarios no residenciales en España desde enero hasta finales del tercer trimestre ha superado ya el volumen acumulado en todo el ejercicio 2012 (1.622 millones de euros), según BNP Paribas Real Estate.

Ante las expectativas de recuperación económica para 2014, la consultora inmobiliaria apunta que numerosos inversores institucionales están considerando propicia la actual coyuntura para tomar posiciones en el mercado español, principalmente en Madrid y Barcelona. Así, fondos americanos, franceses, ingleses y alemanes junto a fortunas latinoamericanas se han instalado en España durante 2013 en busca de oportunidades, complementando a los inversores privados nacionales que dominaban el mercado desde 2008.

Por segmentos, la mayor cuota de participación ha correspondido a los activos de retail, como es el caso de las 278 oficinas del banco Sabadell adquiridas por el fondo mexicano Fibra Uno por 300 millones de euros o las instalaciones de El Corte Inglés de Plaza Catalunya en Barcelona por IBA Capital Partners por 96 millones de euros, según los datos de BNP Paribas. Las oficinas, con un valor medio por operación de entre 20 y 40 millones de euros, han sido el segundo activo en importancia, especialmente en Madrid  y Barcelona. Ha sobresalido la venta de una cartera de 13 oficinas de la Generalitat de Cataluña por 172 millones de euros durante el segundo trimestre. Los hoteles han conseguido una cuota notable, principalmente por la venta del Hotel W de Barcelona a un fondo Catarí por 200 millones de euros.

Las ventas de carteras residenciales procedentes de adjudicados bancarios y la Sareb, principalmente, se han activado en 2013. La consultora inmobiliaria destaca las ventas de 1.800 unidades de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) a Blackstone (EEUU) por 128,5 millones de euros; las 3.000 unidades del plan joven de la CAM a Goldman Sachs-Azora (EEUU/España) por 170 millones de euros; y las 1.000 unidades de BBVA a Baupost Group (EEUU) por 100 millones.

Sin embargo, la reactivación de la inversión aún no ha tenido reflejo en la rentabilidad prime, en parte por la debilidad del mercado de ocupación. En oficinas, la rentabilidad prime se sitúa en el 6,2% en Madrid y 6,4% en Barcelona; en retail, en el 5,5% en ambas ciudades; y en el segmento logístico, en el 8% de rentabilidad inicial.

BNP Paribas considera que las previsiones son positivas para el último trimestre de 2013 y 2014 en un mercado que seguirá dando cabida a diferentes estrategias de inversión, tanto oportunistas como ‘core’. Las dificultades de acceso al crédito persistirán por lo que los cash-buyers seguirán siendo los inversores predominantes. “Tenemos una alta confianza en que el ánimo del inversor internacional se mantenga e incluso se incremente a lo largo de 2014  y confiamos en que el inversor nacional en su faceta institucional se una a esta corriente, que sólo el transcurso de la primera mitad de 2014 nos confirmará si se trata de una tendencia asentada”, afirma Francisco Manchón, director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate en España.

 

jueves, 7 de noviembre de 2013

el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones


el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones
miércoles, 6 noviembre, 2013 - 17:22 publicado por


"si no hemos tocado fondo, estamos muy cerca de hacerlo". es la frase que puede resumir las jornadas sobre el futuro del mercado inmobiliario organizadas por la asociación de consultoras inmobiliarias (aci). la mayoría de los portavoces invitados, desde fondos internacionales hasta consultoras o inmobiliarias de peso, sostienen que el mercado inmobiliario español ofrece una buena oportunidad para invertir en él y que en algunas zonas de españa ya se ha reactivado la actividad constructora, especialmente, en el segmento de la vivienda. eso sí, dejan claro que la economía española sigue estando débil
un reciente informe de la consultora inmobiliaria knight frank revelaba que los fondos internacionales podrían invertir en el mercado inmobiliario español hasta 14.000 millones de euros en 2014 y que las oficinas y los negocios hoteleros son sus principales prioridades a la hora de comprar. juan pepa, director gerente del fondo internacional lone star europe, asegura que ven “una gran oportunidad de invertir en españa, hay dinero queriendo invertir en este país y el objetivo es cerrar transacciones”. en su opinión, de aquí a finales de año vamos a presenciar unas cuantas operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario
también señala que hay inversores con ánimo de apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios en la construcción de obra nueva. “hay inversores dispuestos a poner dinero para levantar viviendas nuevas y luego es el banco el que concederá las hipotecas para los compradores de esas viviendas. notamos que los bancos están nerviosos por dar otra vez hipotecas”, sostiene
andrés escarpenter, consejero delegado de jones lang lasalle, considera que españa está viviendo actualmente una especie de primavera aunque no está soportada por los “fundamentales”, es decir, por la mejora del pib, de la inflación o de la tasa de paro. asegura que los ajustes de precio han provocado un boom de interés inversor. ¿cuánto ha caído el precio de los activos inmobiliarios? no hay unanimidad al respecto. santiago aguirre, presidente de aguirre newman, estima que las caídas de valores rondan el 50% en términos generales y que varía en función del segmento
eso sí, en líneas generales, los expertos auguran que en cuanto se reactive la economía, habrá un aumento de precios en la vivienda. en las últimas semanas se han conocido varios informes que pronostican subidas de precios. es el caso de la caixa que estima que a partir de 2015 el precio de la vivienda comenzará a subir. la firma de rating standard & poor’s también prevé una mejora a partir de ese año. alberto prieto, director general de knight frank, va más allá y señala que en madrid capital, dentro de la m-30, se ha detectado que los precios han tocado fondo y que, incluso, “se ha registrado algún movimiento al alza”. “dentro de madrid tenemos constancia de transacciones de suelo finalista, de promotores que han comprado suelo. además, está llegando dinero de fuera de españa con ganas de promover viviendas y también de rehabilitar viviendas”, añade
el mercado de la vivienda da alguna que otra alegría. una de ellas es que el stock de vivienda ha comenzado a reducirse, tanto por la venta del excedente de vivienda, como por la caída en la construcción de obra nueva. la mayor absorción del stock se está produciendo en la costa española. y en las zonas donde apenas hay oferta están comenzando a aparecer agentes con ganas de comenzar a promover. banco sabadell presume de contar con 60 promociones de vivienda en marcha. “promovemos donde sabemos que vamos a vender” señala alfredo laffitte, director de venta a inversores de banco sabadell
en definitiva, algo se mueve en el mercado inmobiliario. aunque todavía no se han cerrado grandes operaciones de inversión, lo cierto es que interés hay y así lo confirman los propios fondos internacionales. españa es un buen lugar donde invertir. per el cambio de tendencia no está basado en los fundamentales de la economía sino en  un cambio de ánimo, de sentimiento. ahora el trabajo es lograr que el interés inversor en el ladrillo se mantenga por mucho tiempo y no quiera marcharse a otros países como grecia, italia, china o latinoamérica. una gran ventaja que tiene nuestro país es, según los expertos, que está basado en un estado de derecho y esto da seguridad a los inversores