Hipoteca
inversa: Todo lo que necesitas saber.
El
progresivo envejecimiento de la población pone en jaque la
sostenibilidad de las pensiones. Sin embargo, afrontar
la vejez sin estrecheces es posible si se cuenta con una vivienda en
propiedad.
Sacar partido a un inmueble sin tener que venderlo o alquilarlo es
posible gracias a la hipoteca inversa, un producto financiero que
cada vez gana más adeptos.
Ya
sea mediante una renta mensual o un pago único, el importe que se
recibe es una extraordinaria ayuda, y todo sin
tener que mudarse y abandonar la casa en la que se vive.
Sin embargo, todavía existen muchas dudas sobre cómo funcionan esta
clase de préstamos. Vamos a intentar resolverlas para ti.
¿Qué
es una hipoteca inversa?
En
primer lugar, hay que señalar que la
hipoteca inversa es una alternativa perfectamente regulada.
La Ley 41/2007,
de 7 de diciembre,
por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas
inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria, es la normativa que rige su
funcionamiento.
Esta
ley la define como «un
préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la
vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la
disposición pueda ser de una sola vez, hasta
un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de
tasación en
el momento de la constitución».
Dicho
de otro modo, funcionaría
al contrario que un préstamo hipotecario convencional:
si al comprar una casa pedimos dinero al banco para financiar la
adquisición, con la hipoteca inversa, ese inmueble residencial que
ya ha finalizado todo el plazo de amortización y que forma parte de
nuestro patrimonio sirve de garantía para que la entidad financiera
nos ofrezca una rentabilidad.
¿Cuántas
hipotecas inversas hay en España?
Hasta
hace poco, la contratación de hipotecas inversas era prácticamente
testimonial. Los datos del Consejo General del Notario reflejan que
en 2017 apenas se firmaron 31 y en 2018 se alcanzaron 45. Hubo que
esperar a 2019 para superar la barrera psicológica del centenar, con
149. En 2020 se bajó a las 111 para remontar en 2021 hasta las
197. El
pasado año fue cuando se logró el auténtico pico, con 787
operaciones,
arrojando un incremento interanual del 299%. Los últimos datos,
correspondientes al primer trimestre de 2023, cuantificaron 177
hipotecas inversas.
¿Qué
elementos juegan a favor y en contra de la hipoteca inversa?
Como
con cualquier otro producto financiero, las
circunstancias económicas y sociales juegan un papel fundamental en
su evolución.
La hipoteca inversa no es una excepción, siendo la coyuntura actual
un factor que influye, si bien también hay aspectos más a largo
plazo que intervienen en su trayectoria.
Pirámide
de población
España
sobrepasa los 48 millones de habitantes, pero su distribución por
edades plantea desigualdades, puesto que la mitad de la población
tiene más de 45 años. De cara al futuro, el
porcentaje de la población a partir de 65 pasará del 20% al 37% en
2050,
al tiempo que la esperanza de vida supera los 83 años, lo que nos
sitúa como el cuarto país más longevo del mundo, según la
Organización Mundial de la Salud (OMS).
En
el otro extremo, el relevo generacional está seriamente
comprometido, pues la tasa de natalidad se desploma. Según los datos
del INE, en 2022 hubo una media de 903 nacimientos por día, 79 menos
que en 2019. Esta brecha compromete las pensiones de jubilación del
día de mañana, más aún teniendo en cuenta que la
tasa de desempleo entre los jóvenes menores de 25 años dobla la
media europea.
Es por ello que opciones como la hipoteca inversa podrían cobrar
relevancia de aquí a unos años.
Riqueza
inmobiliaria
La
vivienda es el activo refugio por excelencia entre los españoles.
Aunque en los últimos años el alquiler ha restado algo de empuje a
la propiedad, más por cuestiones económicas que culturales, ser
propietario es el régimen de tenencia estrella. El último censo del
INE, de 2021, indicaba que el 75,5% de los hogares españoles,
casi 14 millones, tenía su vivienda en propiedad. Además, el
88,8% de los mayores de 65 tiene casa propia,
lo que es el caldo de cultivo perfecto para que los seniors recurran
a la hipoteca inversa como fórmula para tener un ingreso extra y
vivir más dignamente.
Cultura
de la herencia
Dejar
una casa a los hijos sigue estando muy arraigado en nuestra
sociedad. El
apego a esta costumbre dificulta que la hipoteca inversa se
consolide,
sobre todo, entre la gente más mayor. La pandemia y las
consecuencias que tuvo para muchas familias, con la pérdida de
empleo y las dificultades para llegar a fin de mes, reforzaron la
idea de que una vivienda ya pagada es una protección que da
seguridad y de la que nos deprenderemos cuando no nos quede más
remedio. A medida que vaya avanzando el tiempo, es probable que se
asuma que los hijos y nietos tendrán su propio plan inmobiliario y
que heredar una casa ya no es necesario si va en detrimento de
disfrutar de una vejez sin apreturas.
Falta
de oferta
En
comparación con las hipotecas convencionales, la oferta de hipotecas
inversa resulta ínfima. Todavía
no hay una apuesta clara por parte del sector privado por promocionar
este producto.
Actualmente, el catálogo es poco competitivo, lo que hace que este
producto no merezca la pena en muchas casos debido a los elevados
tipos de interés y la ausencia de personalización. Asimismo, la
hipotecas inversa deben ganar en transparencia, con el fin de que sus
condiciones queden meridianamente claras, y no solo para aquel que la
contrata, sino para los herederos, que deben saber qué ocurrirá con
la vivienda una vez fallezca el familiar.
¿Qué
cantidad se puede llegar a percibir?
En
la mente de muchos propietarios planea la pregunta de si realmente
merece la pena o no contratar una hipoteca inversa.
La vivienda y la edad son las claves para averiguarlo. Ambos factores
se relacionan estrechamente con las modalidades de cobro puestas a
disposición del cliente, por lo que es fundamental analizar bien el
producto para escoger el modelo que mejor se ajuste a la nuestras
necesidades.
Valor
de la vivienda
Una
casa libre de cargas es el punto de partida. Esto no significa que,
si todavía quedan cuotas hipotecarias por pagar, no sea posible
acceder a ella. Llegado el caso, y siempre que al banco le interese,
podrá adelantar la cantidad que queda por liquidar y restarla de la
que te daría por la hipoteca inversa. El
valor de tasación de la vivienda es la cantidad máxima que la
entidad te ofrecerá a cambio de tu casa,
así que aspectos como la localización o la superficie juegan a tu
favor.
Edad
del solicitante
Hay
que partir de la base de que la hipoteca inversa solo
puede contratarse a partir de los 65 años,
aunque en función del grado de dependencia, este límite podría
bajar. Igualmente, hay entidades que lo elevan a los 70 años. Lo
cierto es que la configuración de los pagos está íntimamente
relacionada con la edad de solicitud y la esperanza de vida: cuanto
mayor sea el cliente, más dinero se obtendrá.
¿Mejor
cobrar mes a mes o todo a la vez?
A
la hora de contratar una hipoteca inversa, el importe podrá ser
cobrado de una sola vez tras la tasación, pero lo habitual es que se
reparta mes a mes, dado que el
objetivo que suele estar detrás de su formalización es incrementar
la pensión pública.
Sin embargo, hay casos para todos los gustos.
Pago
único
A
la disposición única se
recurre en muy contadas ocasiones.
Incluso en casos en los que el cliente necesita una cantidad mayor a
la que le correspondería si escogiera la renta mensual por
cuestiones de dependencia severa, la mayoría se refugia en la nuda
propiedad que si bien, implica la pérdida de la titularidad,
mantiene el usufructo y libera a los herederos de tener que pagar la
deuda generada por la hipoteca inversa una vez que el beneficiario
fallece.
Pago
recurrente
Este
modelo es el más común. Se trataría de repartir el dinero a lo
largo de los años, recibiendo esta «paga extra» cada mes, cada
trimestre o según se acuerde con el banco. Obviamente, esta cantidad
es finita, pues responde al valor de tasación, y puede
darse el caso de que se agote y no se haya producido el
fallecimiento.
Además, esta hipoteca inversa temporal sigue generando intereses. Es
por ello que mucha entidades ofrecen la posibilidad de que la renta
sea vitalicia y vaya más allá del valor de la casa. A mayor edad,
vale más la pena refugiarse en la de carácter temporal, pues será
más alta que la vitalicia y tiene menos implicaciones fiscales.
¿Qué
gastos implica la hipoteca inversa?
Esta
operación está sujeta a gastos
de notaría, registro y gestoría,
pero estos desembolsos suele asumirlos el banco a cuenta del pago
único o recurrente. Lo que sí afronta el cliente es la tasación.
Asimismo, que sea una vivienda habitual exime de pagar el Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados (IAJD),
pero también se han dado casos de hipotecas inversas sobre segundas
residencias, que sí deben liquidar este gravamen. Por otro lado,
cuando la renta es vitalicia está sujeta a tributación, mientras
que la temporal está exenta
de IRPF.
¿Qué
sucede con la hipoteca inversa al fallecer el cliente?
Cuando
la persona que ha contratado la hipoteca inversa fallece, entran en
contraposición dos actores. Por un lado, el banco tiene que
recuperar el dinero que ha prestado, y por otro, los herederos
tendrán que decidir si quieren recuperar la vivienda o no, puesto
que reciben
la titularidad, pero también la deuda que
se ha contraído.
Si
se quiere recuperar la casa
El
banco suele dar un plazo de alrededor de un año para recuperar el
capital y los intereses. Aunque esta cantidad no suele superar el 50%
del valor de tasación del inmueble, no siempre se dispone de
liquidez para afrontarlo. Suscribir
una nueva hipoteca y alquilar la casa suele
ser la fórmula elegida para mantener el bien y saldar la deuda
pendiente.
Si
se no se quiere recuperar la casa
La
solución más extendida es vender
la propiedad y, con el importe obtenido, saldar la deuda con la
entidad.
Al vender por un precio de mercado, lo que se obtiene cubre
perfectamente todo lo que se debe, e incluso, se llega a obtener
cierto beneficio con la operación.
