los secretos del agente inmobiliario español que ha vendido 400 viviendas en un año

los secretos del agente inmobiliario español que ha vendido 400 viviendas en un año

miércoles, 16 enero, 2013 - 09:36

publicado por dmontero@idealista

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rafael bello es el responsable de re/max arcoiris, la agencia inmobiliaria que más viviendas consiguió vender de toda la franquicia en españa y posiblemente uno de los profesionales que más viviendas vendió del país en 2012. sus 400 viviendas vendidas son un sello de garantía logrado a base de trabajar la oferta, la demanda y buscar fórmulas con las que esquivar la sequía de hipotecas. conoce en esta entrevista exclusiva con idealista news sus recomendaciones y secretos

a lo largo de la entrevista, destaca algunos de estas recomendaciones:

1) tener viviendas en venta de calidad

en este punto, rafael subraya que es clave la implicación de los agentes que trabajan en la oficina en la prospección, búsqueda y compromiso con el vendedor

2) poner un precio atractivo a la viviendas

hay que estudiar el mercado y negociar con el vendedor un precio adecuado, que en ocasiones no se consigue en la primera entrevista porque hay propietarios que tienen el valor de su vivienda distorsionado

3) atar acuerdos con el vendedor

para llegar a un buen precio, pacta un plan de marketing con el vendedor y firman el compromiso de que si no hay ofertas por la vivienda se revisará el precio al valor que estiman más propicio para ser vendida la vivienda

4) trabajar en exclusiva

bello es un defensor de trabajar con viviendas en exclusiva para dar el mejor servicio al cliente y que siempre esté al mismo precio

5) ganar la confianza del comprador

explicarle bien cómo se hará el proceso y dejándole todo muy claro para que tenga seguridad. además le recomendamos las viviendas más asequibles para sus características, necesidadades

6) hacer un análisis financiero del comprador

el bróker de re/max arcoiris explica que ellos, independientemente de que tramiten la hipoteca o no, realizan un análisis financiero al comprador para ofrecerle las viviendas que realmente pueda comprar. además, suelen allanar el camino posteriormente con el banco

7) asesorar al comprador

cuando llega el momento de visitar viviendas, los trabajadores de re/max arcoiris explican a los potenciales compradores cómo deben comportarse en la visita, los diferentes tipos de contrato que hay y cómo pasar la oferta más ventajosa para sus intereses

8) buscar alternativas a las hipotecas y dejar de quejarse de los bancos

en un momento en el que apenas se dan hipotecas, hay que buscarse la vida. bello afirma que actualmente se hacen transacciones sin hipotecas pero con garantías de pago. por ejemplo, cita hipotecas entre particulares, compraventas con pago aplazado en documento público, etc. en estos momentos, tanto compradores y vendedores están abiertos a escuchar alternativas

bello prefiere evitar hablar de la competencia desleal que afirman otros compañeros de profesión que existe por los bancos. en su opinión, si alguien decide comprar con otra inmobiliaria o banco, "algo habré hecho yo mal y que debo mejorar"

9) aprovechar a los inversores

hay gente con dinero que está buscando comprar casa como inversión. afirman que cierra el 20% de las transacciones sin hipoteca. para esos compradores les recomienda buscar una rentabilidad del 7% si la vivienda cuesta menos de 100.000 euros. hay que ayudarle en la compra y posterior alquiler de la vivienda

10) esfuerzo, trabajo y generar confianza

como colofón recomienda "esforzarse en colaborar con el resto de los compañeros. trabajo , trabajo y generar confianza"
 

el certificado energético se aprobará en enero y será obligatorio para comprar o alquilar viviendas a partir de abril

el certificado energético se aprobará en enero y será obligatorio para comprar o alquilar viviendas a partir de abril

viernes, 11 enero, 2013 - 10:24

publicado por equipo@idealista

a partir de abril será obligatorio vender o alquiler viviendas con certificado energético

a partir del próximo mes de abril quienes vendan o alquilen viviendas construidas antes de 2007 necesitarán obligatoriamente un certificado de eficiencia energética. según el ministerio de industria, el proyecto de real decreto que recoge este documento obligatorio está previsto que se apruebe este mes y contará con un periodo de adaptación de dos meses, con lo que será a partir de abril cuando el gobierno exija este certificado para todas las viviendas

recordemos que se trata de una exigencia que llega desde europa y que se esperaba que estuviera aprobada antes del 1 de enero de este mes. ahora el ministerio de industria asegura que para este mes el proyecto de real decreto estará aprobado pero si no se cumple este plazo, entonces españa probablemente tenga que asumir una sanción de europa

a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa en españa todos los propietarios que deseen vender o alquilar su vivienda deberán tener disponible para el comprador y/o inquilino este "certificado energético". sólo quedan excluidos los edificios y monumentos protegidos, los utilizados como lugares de culto o los edificios de viviendas que sean objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo inferior a cuatro meses al año, entre otros

así, cada vivienda tendrá una etiqueta similar a las que ya se utilizan en los electrodomésticos y que indica lo eficiente que es en cuanto al consumo de energía. actualmente esta etiqueta ya se usa para las casas de nueva construcción y clasifica cada inmueble con un código de color según una escala que va de la categoría “a”  (la más eficiente) a la “g” (la menos eficiente)
 

aumentan las penas por cobrar el paro de forma fraudulenta

aumentan las penas por cobrar el paro de forma fraudulenta

jueves, 10 enero, 2013 - 08:21

publicado por equipo@idealista

el fraude contra la seguridad social está más penalizado

dentro de unos días cobrar el paro o una pensión y estar trabajando en “negro” puede llegar a ser castigado con penas de cárcel. en concreto, el próximo 17 de enero entra en vigor la ley orgánica que modifica el código penal en materia de lucha contra el fraude fiscal y en la seguridad social

cobrar el paro de manera fraudulenta o una pensión y estar trabajando sin cotizar a la seguridad social estará más perseguido. y también estará más castigado que, por ejemplo, el empresario simule un contrato, normalmente a familiares o amigos y de corta duración para reunir los requisitos de acceso a prestaciones, por ejemplo, la no excepcional, situación de alguien que contrata 15 días o 1 mes a un trabajador porque le faltan unos días para llegar a acceder al paro o a una pensión

desde el blog dms consulting recuerdan que hasta la fecha el fraude a la seguridad social podía conllevar una sanción administrativa al empresario, desde 10.000 euros y la pérdida de la prestación al trabajador, sanciones que se mantienen. sin embargo, a partir de la reforma del código penal para los trabajadores que defrauden a la seguridad social se les puede llegar a condenar por delito, en función de la gravedad. en resumidas cuentas, esta modificación permite que se puedan castigar penalmente hechos que actualmente sólo son sancionables administrativamente. así que aquellas personas que confiesen que están cobrando el paro y trabajando en la economía sumergida estarán también “confesando un delito”

entre los cambios que se introducen en el artículo de delito contra la seguridad social destacan:

- el endurecimiento de las penas máximas por defraudar a la ss pasando de 5 a 6 años

- se amplía el periodo de prescripción de 5 a 10 años de los supuestos delictivos más graves, como por ejemplo, las “empresas fantasma” sin actividad real que simulan relaciones laborales, con el único propósito de que los trabajadores obtengan una prestación pública

- se reduce la cuantía mínima de la defraudación, que pasa de 120.000 euros a 50.000 euros y se incluye dentro de esa cuantía toda la deuda no prescrita. por ejemplo, el caso de una empresa que facilita a 3 trabajadores el acceso a prestaciones por desempleo de dos años de duración supera fácilmente la cuantía (50.000 euros) a partir de la cual la gravedad del delito supone el ingreso en prisión

- se sancionan aquellos casos de defraudación dolosa en prestaciones de seguridad social que causen un perjuicio grave al patrimonio de la seguridad social, introduciendo un nuevo apartado 307.ter en el código penal

- se modifica la redacción del artículo 398 del código penal, relativo a la falsificación de certificaciones por terceros de documentos de la seguridad social, que se considerarán delitos de falsedad documental, y se introduce un nuevo delito que tipifica los supuestos de falseamiento de la contabilidad de las administraciones públicas, cuando de este modo se crea un peligro para el patrimonio público administrado

¿cómo queda redactado el nuevo artículo 307 ter?

el nuevo artículo queda redactado de la siguiente manera:

1. quien obtenga, para sí o para otro, el disfrute de prestaciones del sistema de la seguridad social, la prolongación indebida del mismo, o facilite a otros su obtención, por medio del error provocado mediante la simulación o tergiversación de hechos, o la ocultación consciente de hechos de los que tenía el deber de informar, causando con ello un perjuicio a la administración pública, será castigado con la pena de seis meses a tres años de prisión

cuando los hechos, a la vista del importe defraudado, de los medios empleados y de las circunstancias personales del autor, no revistan especial gravedad, serán castigados con una pena de multa del tanto al séxtuplo

además de las penas señaladas, se impondrá al responsable la pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones y del derecho a gozar de los beneficios o incentivos fiscales o de la seguridad social durante el período de tres a seis años

2. cuando el valor de las prestaciones fuera superior a cincuenta mil euros o hubiera concurrido cualquiera de las circunstancias a que se refieren las letras b) o c) del apartado 1 del artículo 307 bis, se impondrá una pena de prisión de dos a seis años y multa del tanto al séxtuplo

en estos casos, además de las penas señaladas, se impondrá al responsable la pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones y del derecho a gozar de los beneficios o incentivos fiscales o de la seguridad social durante el período de cuatro a ocho años

3. quedará exento de responsabilidad criminal en relación con las conductas descritas en los apartados anteriores el que reintegre una cantidad equivalente al valor de la prestación recibida incrementada en un interés anual equivalente al interés legal del dinero aumentado en dos puntos porcentuales, desde el momento en que las percibió, antes de que se le haya notificado la iniciación de actuaciones de inspección y control en relación con las mismas o, en el caso de que tales actuaciones no se hubieran producido, antes de que el ministerio fiscal, el abogado del estado, el letrado de la seguridad social, o el representante de la administración autonómica o local de que se trate, interponga querella o denuncia contra aquél dirigida o antes de que el ministerio fiscal o el juez de instrucción realicen actuaciones que le permitan tener conocimiento formal de la iniciación de diligencias

la exención de responsabilidad penal contemplada en el párrafo anterior alcanzará igualmente a dicho sujeto por las posibles falsedades instrumentales que, exclusivamente en relación a las prestaciones defraudadas objeto de reintegro, el mismo pudiera haber cometido con carácter previo a la regularización de su situación

4. la existencia de un procedimiento penal por alguno de los delitos de los apartados 1 y 2 de este artículo, no impedirá que la administración competente exija el reintegro por vía administrativa de las prestaciones indebidamente obtenidas. el importe que deba ser reintegrado se entenderá fijado provisionalmente por la administración, y se ajustará después a lo que finalmente se resuelva en el proceso penal

el procedimiento penal tampoco paralizará la acción de cobro de la administración competente, que podrá iniciar las actuaciones dirigidas al cobro salvo que el juez, de oficio o a instancia de parte, hubiere acordado la suspensión de las actuaciones de ejecución previa prestación de garantía. si no se pudiere prestar garantía en todo o en parte, excepcionalmente el juez podrá acordar la suspensión con dispensa total o parcial de garantías si apreciare que la ejecución pudiese ocasionar daños irreparables o de muy difícil reparación

5. en los procedimientos por el delito contemplado en este artículo, para la ejecución de la pena de multa y de la responsabilidad civil, los jueces y tribunales recabarán el auxilio de los servicios de la administración de la seguridad social que las exigirá por el procedimiento administrativo de apremio

6. resultará aplicable a los supuestos regulados en este artículo lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 307 del código penal
 

5 recomendaciones a la hora de comprar casa este año

5 recomendaciones a la hora de comprar casa este año

martes, 8 enero, 2013 - 09:07

publicado por equipo@idealista

consejos a tener en cuenta a la hora de comprar casa este año

2013 volverá a ser un buen año para comprar casa y muy malo para vender, como lo fue 2012. los expertos aconsejan tener en cuenta varios aspectos a la hora de comprar una vivienda, como, por ejemplo, tener dinero ahorrado o saber que ya no podrá desgravarse en la declaración de la renta

1.- el comprador tiene la sartén por el mango y controla la negociación, con lo que puede conseguir el mejor precio posible por la vivienda. de media, el descuento que se negocia en la compraventa de una vivienda es del 20% con respecto al precio que pide el vendedor. pero si el vendedor es una entidad financiera, el poder de negociación desaparece ya que, en líneas generales, los precios de salida de las viviendas ya están muy rebajados y los bancos deciden a quién ofrecen la financiación

2.- fin de la desgravación por compra de vivienda y del iva superreducido: este año ya no se puede disfrutar de la desgravación en la declaración de la renta ni tampoco del iva superreducido al 4% para la compra de vivienda nueva. ahora, el iva ha subido del 4% al 10%

3.- dinero ahorrado: para poder comprar un piso que no esté en manos de la banca las entidades financieras sólo financian, en el mejor de los casos, hasta el 80% del precio de tasación de la vivienda, con lo que hay que disponer, como mínimo, del 20% ahorrado más luego los gastos derivados de la compraventa, como escrituras, registro, notario, etc. si no se cuenta con ahorros, es posible comprar una vivienda de banco, pues el comprador conseguirá financiación por el 100% pero para compra de pisos de bancos

4.- vinculación que exige el banco cuando se firma una hipoteca: lo normal es contratar un seguro de vida o un seguro de hogar, o incluso tarjetas de crédito de consumo mínimo anual al mismo tiempo que se contrata la hipoteca

5.- los pisos chollo, penalizados por hacienda: en una vivienda usada se suele pagar, en líneas generales, un 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. sin embargo, a ojos de hacienda, el piso chollo “sale caro”. cada comunidad autónoma tiene unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. en caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono  
 

una buena noticia para empezar el año: tu hipoteca baja y seguirá baja en 2013

una buena noticia para empezar el año: tu hipoteca baja y seguirá baja en 2013

miércoles, 2 enero, 2013 - 10:14

publicado por equipo@idealista

el euribor sigue en mínimos

con el inicio del año suben gran cantidad de gastos corrientes como la luz, el agua, la sanidad, los peajes, el transporte público o el teléfono, e incluso bajan en muchos casos los ingresos, incluidos algunos salarios. sin embargo, hay un punto de la economía doméstica que sufrirá una fuerte caída: la hipoteca. la caída del euribor al cierre de 2012 al mínimo histórico del 0,55%, supondrá una rebaja del 14% para una hipoteca con revisión anual a la que le resten 20 años por pagar. en idealista news puedes calcular de forma precisa y personalizada cuánto bajará tu hipoteca en la próxima revisión

el euribor mensual, principal indicador para el cálculo de las hipotecas, cerró el año en 0,55%, lo que supone una caída de 145 puntos básicos respecto al 2,00% de diciembre de 2011

el porcentaje de ahorro que obtendrá cada hipotecado variará en función de los años que le resten por pagar, su periodo de revisión y su diferencial. por su parte que el dinero que pagará de menos a partir de ahora irá también unido, obviamente, al dinero que aún deba al banco

así, por ejemplo, un hipotecado al que le resten 35 años aún de hipoteca por pagar con revisión anual y euribor + 0.5% verá su cuota reducida en cerca de un 20%. sin embargo, al que sólo le resten por pagar 10 años, la hipoteca le bajará alrededor de un 10%

esto se debe a que a medida que se bajan los años de la hipoteca se está menos expuesto a los vaivenes de los tipos de interés, tanto en las bajadas como en las subidas

previsión euribor 2013

las buenas noticias para los hipotecados no acaban ahí, ya que nadie espera una subida de tipos de interés abrupta en la zona euro en los próximos meses. es más, muchos expertos apuestan porque los tipos de interés seguirán bajos en los próximos años. por ello, los actuales hipotecas tendrán unas cuotas cómodas durante los próximos meses