Hipoteca inversa: Todo lo que necesitas saber.
El progresivo envejecimiento de la población pone en jaque la sostenibilidad de las pensiones. Sin embargo, afrontar la vejez sin estrecheces es posible si se cuenta con una vivienda en propiedad. Sacar partido a un inmueble sin tener que venderlo o alquilarlo es posible gracias a la hipoteca inversa, un producto financiero que cada vez gana más adeptos.
Ya sea mediante una renta mensual o un pago único, el importe que se recibe es una extraordinaria ayuda, y todo sin tener que mudarse y abandonar la casa en la que se vive. Sin embargo, todavía existen muchas dudas sobre cómo funcionan esta clase de préstamos. Vamos a intentar resolverlas para ti.
¿Qué es una hipoteca inversa?
En primer lugar, hay que señalar que la hipoteca inversa es una alternativa perfectamente regulada. La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, es la normativa que rige su funcionamiento.
Esta ley la define como «un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución».
Dicho de otro modo, funcionaría al contrario que un préstamo hipotecario convencional: si al comprar una casa pedimos dinero al banco para financiar la adquisición, con la hipoteca inversa, ese inmueble residencial que ya ha finalizado todo el plazo de amortización y que forma parte de nuestro patrimonio sirve de garantía para que la entidad financiera nos ofrezca una rentabilidad.
¿Cuántas hipotecas inversas hay en España?
Hasta hace poco, la contratación de hipotecas inversas era prácticamente testimonial. Los datos del Consejo General del Notario reflejan que en 2017 apenas se firmaron 31 y en 2018 se alcanzaron 45. Hubo que esperar a 2019 para superar la barrera psicológica del centenar, con 149. En 2020 se bajó a las 111 para remontar en 2021 hasta las 197. El pasado año fue cuando se logró el auténtico pico, con 787 operaciones, arrojando un incremento interanual del 299%. Los últimos datos, correspondientes al primer trimestre de 2023, cuantificaron 177 hipotecas inversas.
¿Qué elementos juegan a favor y en contra de la hipoteca inversa?
Como con cualquier otro producto financiero, las circunstancias económicas y sociales juegan un papel fundamental en su evolución. La hipoteca inversa no es una excepción, siendo la coyuntura actual un factor que influye, si bien también hay aspectos más a largo plazo que intervienen en su trayectoria.
Factores a favor
Pirámide de población
España sobrepasa los 48 millones de habitantes, pero su distribución por edades plantea desigualdades, puesto que la mitad de la población tiene más de 45 años. De cara al futuro, el porcentaje de la población a partir de 65 pasará del 20% al 37% en 2050, al tiempo que la esperanza de vida supera los 83 años, lo que nos sitúa como el cuarto país más longevo del mundo, según la Organización Mundial de la Salud (OMS).
En el otro extremo, el relevo generacional está seriamente comprometido, pues la tasa de natalidad se desploma. Según los datos del INE, en 2022 hubo una media de 903 nacimientos por día, 79 menos que en 2019. Esta brecha compromete las pensiones de jubilación del día de mañana, más aún teniendo en cuenta que la tasa de desempleo entre los jóvenes menores de 25 años dobla la media europea. Es por ello que opciones como la hipoteca inversa podrían cobrar relevancia de aquí a unos años.
Riqueza inmobiliaria
La vivienda es el activo refugio por excelencia entre los españoles. Aunque en los últimos años el alquiler ha restado algo de empuje a la propiedad, más por cuestiones económicas que culturales, ser propietario es el régimen de tenencia estrella. El último censo del INE, de 2021, indicaba que el 75,5% de los hogares españoles, casi 14 millones, tenía su vivienda en propiedad. Además, el 88,8% de los mayores de 65 tiene casa propia, lo que es el caldo de cultivo perfecto para que los seniors recurran a la hipoteca inversa como fórmula para tener un ingreso extra y vivir más dignamente.
Factores en contra
Cultura de la herencia
Dejar una casa a los hijos sigue estando muy arraigado en nuestra sociedad. El apego a esta costumbre dificulta que la hipoteca inversa se consolide, sobre todo, entre la gente más mayor. La pandemia y las consecuencias que tuvo para muchas familias, con la pérdida de empleo y las dificultades para llegar a fin de mes, reforzaron la idea de que una vivienda ya pagada es una protección que da seguridad y de la que nos deprenderemos cuando no nos quede más remedio. A medida que vaya avanzando el tiempo, es probable que se asuma que los hijos y nietos tendrán su propio plan inmobiliario y que heredar una casa ya no es necesario si va en detrimento de disfrutar de una vejez sin apreturas.
Falta de oferta
En comparación con las hipotecas convencionales, la oferta de hipotecas inversa resulta ínfima. Todavía no hay una apuesta clara por parte del sector privado por promocionar este producto. Actualmente, el catálogo es poco competitivo, lo que hace que este producto no merezca la pena en muchas casos debido a los elevados tipos de interés y la ausencia de personalización. Asimismo, la hipotecas inversa deben ganar en transparencia, con el fin de que sus condiciones queden meridianamente claras, y no solo para aquel que la contrata, sino para los herederos, que deben saber qué ocurrirá con la vivienda una vez fallezca el familiar.
¿Qué cantidad se puede llegar a percibir?
En la mente de muchos propietarios planea la pregunta de si realmente merece la pena o no contratar una hipoteca inversa. La vivienda y la edad son las claves para averiguarlo. Ambos factores se relacionan estrechamente con las modalidades de cobro puestas a disposición del cliente, por lo que es fundamental analizar bien el producto para escoger el modelo que mejor se ajuste a la nuestras necesidades.
Valor de la vivienda
Una casa libre de cargas es el punto de partida. Esto no significa que, si todavía quedan cuotas hipotecarias por pagar, no sea posible acceder a ella. Llegado el caso, y siempre que al banco le interese, podrá adelantar la cantidad que queda por liquidar y restarla de la que te daría por la hipoteca inversa. El valor de tasación de la vivienda es la cantidad máxima que la entidad te ofrecerá a cambio de tu casa, así que aspectos como la localización o la superficie juegan a tu favor.
Edad del solicitante
Hay que partir de la base de que la hipoteca inversa solo puede contratarse a partir de los 65 años, aunque en función del grado de dependencia, este límite podría bajar. Igualmente, hay entidades que lo elevan a los 70 años. Lo cierto es que la configuración de los pagos está íntimamente relacionada con la edad de solicitud y la esperanza de vida: cuanto mayor sea el cliente, más dinero se obtendrá.
¿Mejor cobrar mes a mes o todo a la vez?
A la hora de contratar una hipoteca inversa, el importe podrá ser cobrado de una sola vez tras la tasación, pero lo habitual es que se reparta mes a mes, dado que el objetivo que suele estar detrás de su formalización es incrementar la pensión pública. Sin embargo, hay casos para todos los gustos.
Pago único
A la disposición única se recurre en muy contadas ocasiones. Incluso en casos en los que el cliente necesita una cantidad mayor a la que le correspondería si escogiera la renta mensual por cuestiones de dependencia severa, la mayoría se refugia en la nuda propiedad que si bien, implica la pérdida de la titularidad, mantiene el usufructo y libera a los herederos de tener que pagar la deuda generada por la hipoteca inversa una vez que el beneficiario fallece.
Pago recurrente
Este modelo es el más común. Se trataría de repartir el dinero a lo largo de los años, recibiendo esta «paga extra» cada mes, cada trimestre o según se acuerde con el banco. Obviamente, esta cantidad es finita, pues responde al valor de tasación, y puede darse el caso de que se agote y no se haya producido el fallecimiento. Además, esta hipoteca inversa temporal sigue generando intereses. Es por ello que mucha entidades ofrecen la posibilidad de que la renta sea vitalicia y vaya más allá del valor de la casa. A mayor edad, vale más la pena refugiarse en la de carácter temporal, pues será más alta que la vitalicia y tiene menos implicaciones fiscales.
¿Qué gastos implica la hipoteca inversa?
Esta operación está sujeta a gastos de notaría, registro y gestoría, pero estos desembolsos suele asumirlos el banco a cuenta del pago único o recurrente. Lo que sí afronta el cliente es la tasación. Asimismo, que sea una vivienda habitual exime de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero también se han dado casos de hipotecas inversas sobre segundas residencias, que sí deben liquidar este gravamen. Por otro lado, cuando la renta es vitalicia está sujeta a tributación, mientras que la temporal está exenta de IRPF.
¿Qué sucede con la hipoteca inversa al fallecer el cliente?
Cuando la persona que ha contratado la hipoteca inversa fallece, entran en contraposición dos actores. Por un lado, el banco tiene que recuperar el dinero que ha prestado, y por otro, los herederos tendrán que decidir si quieren recuperar la vivienda o no, puesto que reciben la titularidad, pero también la deuda que se ha contraído.
Si se quiere recuperar la casa
El banco suele dar un plazo de alrededor de un año para recuperar el capital y los intereses. Aunque esta cantidad no suele superar el 50% del valor de tasación del inmueble, no siempre se dispone de liquidez para afrontarlo. Suscribir una nueva hipoteca y alquilar la casa suele ser la fórmula elegida para mantener el bien y saldar la deuda pendiente.
Si se no se quiere recuperar la casa
La solución más extendida es vender la propiedad y, con el importe obtenido, saldar la deuda con la entidad. Al vender por un precio de mercado, lo que se obtiene cubre perfectamente todo lo que se debe, e incluso, se llega a obtener cierto beneficio con la operación.
