la nueva definición del precio de la vivienda
lunes, 1 agosto, 2011 - 08:12
publicado por rafael bueno
el precio está ligado a la hipoteca
artículo escrito por rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. en principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
en 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. a saber, precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda
