Lo que opinan los bancos es lo que opinamos nosotros.

"mejor que los bancos pierdan hoy un 5% en

sus pisos porque en 2011 perderán un 15%"

jueves, 28 octubre, 2010 - 08:33

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publicado por pmartinez-almeida@idealista

carlos ferrer-bonsoms, director del área residencial de jones lang lasalle

carlos ferrer-bonsoms, director del área residencial de la consultora inmobiliaria jones lang lasalle, señala con contundencia que para vender casa hoy en día es necesario bajar el precio. en una entrevista para idealista news el experto también habla de la forma de asesorar a las entidades financieras que tienen muchas viviendas en cartera y de su visión del sector inmobiliario actual

pregunta: ¿cómo ve el sector inmobiliario en la actualidad con respecto al año pasado?

respuesta: el año pasado fue horrible, quizás este año no sea tan horrible porque ha mejorado en algunas cosas. han subido el número de transacciones porque los precios han ido bajando y cada vez hay mayor protagonismo de las entidades financieras, lo que se traduce en una bajada de precios y la financiación. la ventaja de que sea el banco el que vende piso es evidente. primero porque la entidad financiera no es inmobiliaria, con lo que el ánimo de las entidades no está tanto en ganar dinero, sino que lo que buscan es perder lo menos posible. y segundo, por las provisiones por parte del banco de españa: cuanto antes se quiten los inmuebles, mejor

p: ¿cuál es el atractivo que ofrecen las entidades financieras con las que trabajan?

r: el gancho fundamental por el cual se vende una vivienda es el precio y la financiación, aunque en algunos casos hemos vendido un inmueble que tenía financiación de otro banco, es verdad que si no está el precio adecuado y no hay financiación es tremendamente complicado vender

p: ¿cuáles son sus clientes?

r: antes de la crisis vendíamos viviendas para promotores pero tras la crisis se nos han ido cayendo, así que lo que hicimos hace un año fue crear o transformar el departamento residencial específico para trabajar con bancos y cajas de ahorros. lo que nos ha cambiado es el cliente y el mercado pero hacemos lo que veníamos haciendo siempre

p: ¿con cuántas entidades financieras trabajan? ¿y cuántos inmuebles comercializan?

r: trabajamos con seis entidades financieras y comercializamos unos 700 inmuebles. va creciendo el número de inmuebles y va creciendo más el stock de vivienda que tenemos para vender que el que sale por las ventas, es decir, entran más viviendas para vender que las que se venden. esto se debe a la lentitud de las entidades financieras en tomar decisiones

p: ¿cuántas ventas habéis realizado en lo que va de año, en 2009 y 2006 (en el apogeo del boom)?

r: hemos vendido 103 viviendas principalmente desde abril y mayo de este año. en 2009 vendimos 48 unidades y en 2006 vendimos más que nunca, 1.152 casas. para 2011 esperamos realizar entre 500 y 600 ventas

p: asesoran a entidades financieras que tienen una cartera de inmuebles ¿cómo marcha esta área?

r: sí, les explicamos que es mejor perder hoy un 5% porque el año que viene van a perder un 15% entre provisiones y los gastos de mantenimiento. no es fácil encontrarse con un responsable de una entidad financiera que tome él la decisión. es difícil tomar una decisión de hacer algo que signifique perder dinero. me comentaba un directivo de una entidad financiera que el director general dijo que tenía 68 millones de pérdidas para administrar, es decir, ya se asume que van a perder dinero pero hay que administrar bien las pérdidas

p: ¿qué tipo de viviendas están vendiendo?

r: normales. tenemos dos líneas de comercialización: una de ellas es para adjudicados de segunda mano de bancos, donde te puedes encontrar de todo, hemos vendido pisos de 40.000 euros hasta pisos de 250.000 euros. los adjudicados son de lo más diverso, no sólo por su tipología, sino por la ubicación. otra línea es la comercialización de vivienda de obra nueva. aquí trabajamos tanto para promotores como para entidades financieras. marcha muy bien especialmente por parte de las entidades financieras. suelen revisar precios y dan financiación. se vende mejor la primera vivienda que los adjudicados

p: también comercializan suelo. tras el desplome de precios, ¿cómo ven la situación?

r: el problema de los suelos es que su valor contable para las entidades financieras es en estos momentos más del doble del valor del mercado. si ya es difícil para un banco perder en la venta de un piso, en el caso de un suelo hablamos de millones de euros. en estos momentos los suelos no están teniendo salida. no hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos. el que tiene dinero que podría comprar suelo tiene alternativas de inversión más interesantes como comprar locales en rentabilidad, etc. lo que sí se buscan son compras de suelo en aportación y esto está funcionando. es decir, la entidad financiera en lugar de vender el suelo lo que hace es aportar el suelo y recibe después el producto terminado, el piso. este año hemos hecho dos operaciones, una de ellas en vivienda protegida. el año pasado no hubo venta de suelos. la última operación que hicimos medianamente importante fue en 2008

p: ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no?

r: seguimos caminando hacia el ajuste. es muy complicado hablar de porcentajes. en relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. de hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. si quieres vender, baja el precio. los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007

p: entonces, ¿no es buen momento para comprar en la actualidad?

r: depende de para quién y el qué. para el que esté alquilado es buen momento para comprar siempre y cuando su esfuerzo financiero sea similar al alquiler que está pagando y encuentre algo que le sirva para vivir y no pierda calidad de vida. porque aún te puedes desgravar y el piso será tuyo

p: ¿qué esperan para 2011?

r: vamos a seguir viendo bajadas de precios suaves, aumento de las transacciones, mayor protagonismo de las entidades financieras y espero que los precios toquen fondo aunque no lo tengo claro. el problema de tocar fondo lo tenemos en la lentitud en que muchas de las entidades financieras se están quedando con los pisos. se quedan con los pisos más despacio de lo que se preveía lo que significa que esta situación se va alargando. sería bueno que el precio tocara fondo porque las cosas estarían más claras. vemos un dato positivo y es la recuperación de la economía alemana y lo que hemos notado es que a medida que alemania sale de la crisis, hay más movimiento en las viviendas de costa. hay una cierta reactivación en la costa, hay llamadas, visitas por parte de extranjeros, como alemanes y escandinavos. el único problema es que van buscando chollos, no les interesa la financiación

Esto seria lo ideal.

Renovarse o morir, el 70% de las agencias inmobiliarias han desaparecido desde el año 2.007 en España

Más de 100 profesionales inmobiliarios de toda España acudieron al Congreso Renovación Inmobiliaria, organizado por la Asociación de Expertos en Formación Inmobiliaria (AEFI) en Madrid.

Con este dato los organizadores del evento lanzaron el mensaje: “si perdemos la tensión por ser diferentes, la tensión por innovar, por renovarnos, por desarrollarnos, vamos a desaparecer”.

Renovación inmobiliaria, un nuevo enfoque de reuniones donde el asistente al congreso es el protagonista y marca el desarrollo de la reunión.

Las ponencias de los expertos trataron sobre: Marketing online, creatividad, nuevas estrategias de fidelización, prospección, gestión y venta de activos bancarios.

Después de la comida, los asistentes al evento tuvieron la posibilidad de practicar Networking.
Es un nuevo enfoque a las relaciones y contactos profesionales. Los inmobiliarios pertenecientes a diferentes marcas de toda España se repartieron en la sala para intercambiar tarjetas, publicidad, ofertas y demandas durante más de hora.

El resto de la tarde se dedico a una mesa redonda con la presencia de cuatro profesionales con resultados y experiencia en la venta de viviendas, la organización selecciono una pregunta de cada uno de los asistentes, entre preguntas y respuestas finalizo el congreso.

Las conclusiones de la sesión de tarde fueron las siguientes: no existe una única manera de tener éxito, de ser profesional, pero si existen unos ingredientes comunes a todos ellos: ilusión, afán de superación, formación constante, ética profesional y adaptarse a la nueva situación de mercado. Pueden los que creen que pueden, (Publio Virgilio Marón, poeta romano) lo decía hace tiempo y sigue vigente.

D. José Juan Muñoz vicepresidente de AEFI, entrego las titulaciones CMR (Consultor en Mercado Residencial). Son profesionales del sector que han obtenido 600 créditos en programas de formación presencial o e-learning de la Escuela de Negocios, perteneciente AEFI.

“Querer es poder”, donde hay un deseo, hay un camino, un modo una manera y lo comprobamos a diario.

Que fuerte lo de esta noticia.

los promotores asumen que hay pisos cuya única salida es su derribo

en una jornada organizada ayer por bnp paribas real state junto a la asociación para el progreso de la dirección (apd), varios promotores o profesionales relacionados con el mundo inmobiliario reconocieron que la única salida para numerosos inmuebles construidos en el boom de la burbuja inmobiliaria sería su derribo, ya que no se venderán nunca

francisco carbonell, director general de la promotora onofre miguel, apunto que hay stock de viviendas, oficinas y locales a precios y ubicaciones que no pueden ser comercializados y habrá que destruirlos, una idea compartida por sus compañeros de mesa redonda. consuelo sempere, delegada de levante tasaciones inmobiliarias, señaló que no todo el producto inmobiliario tiene salida y que incluso algún suelo urbanizable debería volver a ser cultivo, especialmente mucho suelo terciario

joaquín ivars, director territorial de bnp paribas real state en la comunitat, mónica sentieri,consejera delegada de rkv, y jorge caruana, director de patrimonio de igsa, también participaron en las jornadas en las que carbonell señaló que lo dificil es cuantificar cuántas hay que derribar

sin embargo, dejando de lado ese producto por imposible, las jornadas dejaron también un poso de optimismo ya que los expertos estiman que hay zonas donde el stock ya está desapareciendo y ajustado de precio, lo que abre la puerta a que dentro de unos años se pueda volver a construir y vender

derribar pisos no es una idea nueva

la idea de derribar pisos para acabar con el stock ya surgió hace unos meses en irlanda y tiempo atrás en alemania. así, la agencia de activos financieros tóxicos (nama) señaló recientemente en irlanda que un dinamizador del mercado inmobiliario podría ser a la demolición de promociones o stocks de vivienda que tienen difícil salida en el mercado

el objetivo que persiguió nama, banco malo irlandés que acumula activos tóxicos por valor de 21.000 millones de euros, era demoler edificios sin acabar con difícil salida en el mercado de vivienda, y propone así devolver el suelo al uso agrícola. dicha idea ya circuló en su día circuló en alemania

LA VIVIENDA SIGUE BAJANDO

razones por las que la crisis inmobiliaria durará al menos cinco años (y quizás 10)

pasarán años hasta que se digiera el stock

marc garrigasait, presidente y gestor de inversiones de koala capital sicav, señala que no hay que ser muy pesimista para esperar que la digestión inmobiliaria en españa dure al menos 5 ó quizás 10 años

el experto llega a esta conclusión con un simple análisis de oferta y demanda, aunque precisa que la banca tendrá una gran influencia en lo que pasará en el sector. y es que, "las entidades financieras ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta y de la demanda", señala el experto

a la vez añade que aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad, si pedís precios, esto son, en mi opinión, muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos, algo que califica de "maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas"

entre sus motivos para pensar que la salida aún tardará en llegar están:

1) las bajas compras: si de las cifras oficiales de venta (400.000 unidades) nos centramos en las nuevas (un 50%) y excluimos las que son refinanciaciones, embargos o traspasos, llega a la conclusión que en españa se venden entre 100.000 y 150.000 vivivendas al año o un máximo de 1,5 millones en 10 años. se estima que las viviendas a la venta en españa podrían oscilar entre un millón y los tres millones

2) el elevado stock: en españa se ha construído muchas viviendas y tardarán años en absorberse. aquí, critica además que los gobernantes promuevan la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales

3) la escasa necesidad de vivienda: en su opinión, es posible que las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas

4) la sequía de la financiación: hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.

5) el poco interés de los inversores internacionales: desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en españa no paran de descender

6) la vía de escape que supone el alquiler: el precio de la vivienda es muy alto en comparación con el del alquiler

7) por supuesto, el precio: garrigasait recuerda que la relación precio de la vivienda en españa con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales

como resumen, el experto señala que "la foto actual del mercado de la vivienda en españa es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. no todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda"