claves
para recurrir los impuestos extra que reclama hacienda por comprar un
piso-chollo
jueves,
8 agosto, 2013 - 08:43 publicado por
artículo
escrito por carmen giménez, abogado titular de g&g
abogados
me
quiero comprar un piso o
un local o un garaje, y su precio está por debajo del valor que le
da la comunidad autónoma en el que se encuentra. ¿por
cuánto tengo que escriturar? ¿por lo que realmente pago o por lo
que dice la comunidad que vale?
ésta
y otras preguntas parecidas planean cada vez con más frecuencia
sobre aquéllas personas que quieren adquirir hoy día un inmueble,
pues cada
vez es más frecuente,
también, que las
consejerías de hacienda de las diferentes comunidades autónomas
giren al comprador el pago de un impuesto extra al que ya abonaron
tras la compra,
lo que se llama “liquidación
complementaria por comprobación de valores”.
además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes
intereses de demora
ello
es debido a que, aun
cuando en la escritura pública se deje constancia del precio
realmente abonado por la compra de la vivienda, el
valor que tiene la administración de dicho inmueble es muy superior
al no haberlo revisado con la misma celeridad con la que se han
producido las fluctuaciones a la baja del precio en el mercado real
inmobiliario. es decir, existe
una clara falta de adecuación entre la variable realidad
económico-inmobiliaria y la estática valoración realizada por la
administración
en los mejores años de bonanza inmobiliaria
una
de las razones más poderosas para que las comunidades autónomas
estén actuando de esta manera se encuentra en la necesidad de
recaudación que tienen actualmente,
y que girar dicho impuesto mediante liquidación complementaria se
encuentra avalado por la ley general tributaria
pues
bien, la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados establece que: la base imponible del impuesto
(o cantidad sobre la que hay que calcular el impuesto) estará
constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos
¿y
cuál es ese valor real? ¿es el que se abona como precio o es el que
dice hacienda?
las
consejerías de hacienda para estimar el valor que denominan real, lo
hacen sobre el valor catastral,
pero no lo hacen sobre este último actualizado a la fecha de
realización del hecho imponible, o lo que es lo mismo, a la fecha de
la compraventa en cuestión. y ello ocurre porque los valores
catastrales no han sido revisados paralelamente a las variaciones
experimentadas en el mercado real inmobiliario
la
ley de haciendas locales ordena fijar el valor catastral de los
bienes inmuebles tomando como referencia el valor de mercado sin que,
en ningún caso, pueda exceder de éste. en consecuencia, la fijación
del valor catastral debe orientarse, por mandato legal, por el valor
de mercado, si bien deberá situarse en una magnitud inferior a
dicho valor de mercado
existen
tres valores de un bien inmueble, que bien pueden coincidir,
aproximarse, o muy contrariamente alejarse, a saber:
•
valor
catastral
como punto de partida o de referencia para, tras su actualización, y
orientado por el valor de mercado, poder llegar al valor real al
momento de realización del hecho imponible o compraventa, y sobre el
que habría que aplicar el correspondiente porcentaje del impuesto
sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
•
valor
de mercado,
o valor referencial para obtener el valor catastral siendo que éste
último nunca puede ser superior al primero por mandato legal
•
valor
real
al momento de realización del hecho imponible, que no es otro que el
exigido por las normas tributarias como base imponible para el
impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados, o como valor al que se ha de llegar de manera certera y
determinante para la plenitud de validez del valor comprobado por la
administración tributaria
ante
este panorama he de decir que el valor real es el que verdaderamente
se abona como precio de la compraventa, siempre y cuando el mismo se
mueva dentro de la media del mercado; es decir, que el precio del
metro cuadrado del inmueble se corresponda con el resto de inmuebles
que, de similares características se encuentran en venta en la misma
o parecida zona, lo que habitualmente se denominan testigos o puntos
de referencia para establecer el precio de los inmuebles. y esto no
viene determinado por otra cuestión que no sea la oferta y la
demanda
entonces,
¿qué
ocurre cuando la administración dice que el valor es superior al que
verdaderamente se ha abonado como precio?
dos
cosas
se pueden hacer en ese momento:
a.-
asumir la liquidación complementaria girada y abonar la cantidad
que pide la consejería de hacienda de la comunidad correspondiente,
con sus correspondientes intereses de demora
b.-
proceder a recurrir dicha liquidación
por lo manifestado anteriormente, en el sentido de la utilización
por parte de la administración de unos valores que no están
adaptados a la realidad, siendo éste uno de los motivos de más
peso, de entre otros muchos, que se deben de alegar. desde finales de
los años 80, principios de los 90 es
numerosísima la jurisprudencia tanto
del tribunal supremo como de los tribunales de lo
contencioso-administrativo que
avala las peticiones de los contribuyentes en este sentido
y
si finalmente se decide por esta segunda opción, absolutamente
recomendable, tres
cuestiones fundamentales
se han de tener en cuenta para que prospere dicho recurso:
1.-
que se formalice dentro del plazo establecido
y que se ha de contar desde el día siguiente a la notificación de
la liquidación complementaria al comprador-contribuyente
2.-
que en sus alegaciones o fundamentación se vigilen muy bien las
argumentaciones para cada comunidad autónoma,
puesto que a pesar de regir la ley general tributaria, al ser un
impuesto transferido, cada autonomía ha previsto legalmente las
especificaciones que ha considerado oportunas
3.-
es necesario para evitar el pago del importe girado durante la
sustanciación del recurso, y así suspender la ejecutividad de la
que goza la administración: hacerse
la reserva prevista legalmente de promover la tasación pericial
contradictoria
por parte del contribuyente-recurrente
