¿Qué pasa
con la hipoteca de la vivienda común en caso de separación o divorcio?
escrito por: gandgabogados
12 agosto 2014, 10:10
artículo escrito por carmen giménez,
abogado titular de g&g abogados
es muy recurrente la duda que surge
entre los usuarios y propietarios de inmuebles, ya sean viviendas, locales,…..,
sobre qué hacer con la hipoteca cuando quieren dejar de tener en común una
propiedad
la primera duda que surge en muchas
ocasiones es que no saben muy bien en qué régimen tienen la propiedad conjunta,
a saber: si se trata de un condominio, proindiviso, o copropiedad, o bien
de una sociedad de gananciales
y todo dependerá del estado civil en
el momento de la compra (solteros, casados en régimen de separación de bienes o
de gananciales); ó del título de adquisición, sin importar en este caso
el régimen económico-matrimonial (herencia, donación)
obvio es que, si la adquisición de la
propiedad inmobiliaria se ha realizado en estado de no casados entre sí, o a
sabiendas de que se adquiere por cuotas, participaciones o porcentajes,
claramente definidos; siendo dicha adquisición por título de compra, herencia o
donación, nos encontraremos sin género de duda alguna ante un condominio,
proindiviso o copropiedad
si, por el contrario, la compra se
hace en estado de casados entre sí y bajo el régimen general de gananciales,
dichos inmuebles corresponderán a la sociedad de gananciales. como excepción
indicar que los bienes adquiridos por uno de los cónyuges por el título de
herencia ó donación, será privativo de dicho cónyuge, aunque estuviera casado
en régimen de gananciales
hay otra particularidad, y que se da
con mucha frecuencia: una pareja, en estado de solteros decide adquirir una
vivienda, o un inmueble, haciendo dicha compra en los respectivos
porcentajes a sus aportaciones, y posteriormente contraen matrimonio en el
régimen económico-matrimonial general, el de la sociedad de gananciales
la respuesta a sus dudas en el caso
de querer liquidar o extinguir dicha propiedad que mantenían en común, se
vuelve más complicada. para despejarla, indicar, que dicho inmueble seguirá con
el mismo régimen que el inicial de su adquisición o compra, es decir que, aún
casados en régimen de gananciales, el inmueble adquirido seguirá siendo un
condominio y su extinción o división entre los copropietarios seguirá las
reglas de extinción del condominio o proindiviso; y ello salvo que, una vez
contraído el matrimonio, y por propia voluntad del matrimonio-propietario, se
hubiera hecho una aportación directa a la sociedad de gananciales
y, ¿cuáles son las diferencias entre
un condominio o una sociedad de gananciales, si en ambos casos los bienes se
mantienen en copropiedad?
la respuesta es bastante sencilla:
- en un condominio la
propiedad de cada uno de los partícipes se encuentra perfectamente definida en
porcentajes, por lo que a la hora de su extinción no existe discusión posible
sobre el reparto, o valor determinado en tanto por ciento de adjudicación a uno
de los copropietarios. si en la extinción del condominio se establece la cesión
a uno de los copropietarios por el mismo valor de adquisición (compra,
herencia, donación) no habrá plusvalías en el irpf del cedente, y fiscalmente
dicho acto ó transmisión tributará por actos jurídicos documentados entre un 0,5
% y 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma
- en una sociedad de gananciales
no existe esa identificación porcentual, por consistir una masa de la que son
propietarios ambos cónyuges, resultando su liquidación o división, de mayor
complejidad, ya que, por ejemplo, en caso de deudas contraídas por uno de los
cónyuges contra la sociedad de gananciales, obligará a realizar ciertas
operaciones aritméticas para establecer con exactitud los porcentajes de cada
uno de ellos, partiendo siempre de la base inicial para liquidarla de que a
cada uno le correspondería un 50%, y ello con independencia de quien hubiera
aportado los ingresos dinerarios para la compra de los inmuebles objeto de
liquidación
la liquidación de gananciales habrá
de ser mediante la determinación y adjudicación de lotes que sean idénticos,
tras realizar las oportunas valoraciones y compensaciones entre los cónyuges
propietarios de los inmuebles (por ejemplo por deudas), y fiscalmente se
comportará como un acto sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales y
actos jurídicos documentados, pero exento; es decir, tributará por 0 euros
pero, y si resulta que el inmueble
(vivienda, local o plaza de garaje) se encuentra hipotecado? ¿cómo se divide
o se adjudica esa hipoteca?
el problema más común de
las separaciones de parejas, matrimonios o incluso de socios, que
compraron un inmueble mediante un préstamo hipotecario, viene en el momento de
la liquidación de gananciales o de la extinción del condominio. se puede pactar
que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble,
pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora, que en nada se ve
afectada por los pactos que puedan establecerse entre los titulares del bien
hipotecado
es decir, que por mucho que uno
acepte ceder su proindiviso o su parte ganancial al exsocio o expareja, la
deuda hipotecaria no se ve afectada. si el banco no acepta quitar a
uno de los deudores, se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo
deudor de la hipoteca, de manera que si el nuevo propietario al 100% del
inmueble no paga el crédito hipotecario, y la deuda no se cubre con la subasta
de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros
del no propietario pero si titular de la deuda hipotecaria
para que uno deje de ser propietario
y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera preste su
consentimiento, puesto que el cambio de deudor necesita siempre del
consentimiento del acreedor. será necesario, por tanto, que el banco apruebe un
nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular
hipotecario). solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, una
porque se queda el inmueble y la deuda, la otra porque cede dicho inmueble pero
deja de ser deudor. dicha novación del préstamo hipotecario, siempre, habrá de
formalizarse ante notario
