Agente Inmobiliario De tu Zona

Agente Inmobiliario De tu Zona
Inmobliario Personal

miércoles, 13 de junio de 2012

La banca advierte: el rescate financiero no servirá para reactivar el flujo crediticio


La banca advierte: el rescate financiero no servirá para reactivar el flujo crediticio
F. Tadeo / L. Miyar


E
Las empresas y las familias tienen la esperanza de que la ayuda europea a la banca sirva, de una vez por todas, para mejorar el flujo del crédito, aunque sea de una manera moderada. Estas esperanzas podrían verse truncadas de acuerdo con distintas fuentes del sector financiero, que descartan una reactivación de los préstamos. Al menos, a corto plazo.


Esta advertencia contradice el mensaje que intentó trasladar el ministro Luis de Guindos el sábado en su comparecencia para anunciar la petición de los 100.000 millones a la Comisión Europea para sanear la banca. Entonces confió en que el rescate pudiera reactivar el crédito a la economía porque las entidades estarán en mejor situación debido a su mayor capitalización.
Desde distintas entidades se asegura que el endurecimiento de las provisiones, que se exigirán con la esperada tercera reforma de De Guindos, es contradictorio a un aumento de la inversión crediticia, a pesar de que éste sea el objetivo último de las reformas emprendidas por el Ministerio de Economía. "No podemos incrementar nuestro riesgo, porque esto supone que tenemos que llevar a cabo mayores dotaciones", sostienen. Para próximos meses el sistema espera una nueva vuelta de tuerca en las reservas para hacer frente a las pérdidas por el volumen de préstamos no inmobiliarios, es decir, para los concedidos a empresas y familias.
Según los cálculos de los expertos, entre ellos ING, esta nueva reforma, prevista para agosto o septiembre, obligará a las entidades a aprovisionar entre 35.000 y 50.000 millones adicionales.
Menos y más caros
El presidente del Popular, Ángel Ron, sostenía el lunes ante la junta de accionistas del banco que "requerimientos desmedidos de capital por la vía de mayores provisiones para las carteras sanas no harán sino encarecer y restringir el crédito a los emprendedores que nuestra economía necesita como motor del empleo".
Desde otra entidad financiera, un alto directivo afirma que, a pesar de las declaraciones del Gobierno, el objetivo de reactivar el crédito no es prioritario, sino, a través del rescate "alejar la posibilidad de que el Tesoro se quede sin capacidad de refinanciar la deuda soberana".
Uno de los temores del sector es que la UE imponga esa tercera reforma financiera a cambio de las ayudas de hasta 100.000 millones de euros. Una de las recomendaciones que hizo Bruselas a nuestro país hace quince días fue precisamente que aumentara el nivel de dotaciones de la banca por sus créditos a empresas y familias. Los dos decretos anteriores sólo hacían referencia a los préstamos inmobiliarios, tanto sanos como en morosos y subestándar (a corriente de sus obligaciones pero con probabilidad de llegar a incurrir en impagos), además de los activos adjudicados. Para ello tendrán que llevar a cabo provisiones por un importe de 84.000 millones.
"El dinero que va a dar Europa será para tapar agujeros y para que los grupos que lo necesiten puedan hacer frente a los requerimientos establecidos en los decretos, no para destinarlos a préstamos", explican las mismas fuentes.
El ministro de Economía, por otro lado, también expresó la idea de que la banca volverá a dar créditos cuando pueda volver a acudir a los mercados mayoristas para refinanciarse. El rescate, en el corto plazo, no cubre esta meta, sino que la inyección multimillonaria en el sector sustituye el papel de los mercados.
En alguna entidad se muestran ligeramente optimistas sobre una evolución positiva a medio y largo plazo a la financiación, ya que consideran que el rescate servirá para reducir las tensiones en los mercados y permitir una recuperación de la economía. La vinculación entre préstamos y crecimiento es total. Hasta que el país no despunte será imposible que la banca abra la mano de los créditos.
Otro de los argumentos que esgrimen en el sector para estimar una caída de la financiación sigue siendo la inexistencia de demanda solvente suficiente y que siguen otorgando entre el 60 y el 80 por ciento del dinero solicitado cuyas posibilidades de pago son altas.
No obstante, una de las quejas más habituales de los empresarios y de las familias es que las condiciones cada vez son más exigentes para poder acceder un préstamo.
Entre ellos el tipo de interés. A pesar de que el euribor (referencia que se toma para este tipo de operaciones) está cayendo en los últimos meses, las entidades están encareciendo los diferenciales, lo que en muchos de los casos hace que para los clientes sea prácticamente imposible la devolución de los fondos. Según los últimos datos del Banco de España, el tipo de interés medio aplicado para los hogares se sitúa en torno al 4,5 por ciento, mientras que para las empresas supera el 4 por ciento.
Con recesión, más morosidad
Nadie en el sector espera que, una vez pasada la crisis, se mantengan los criterios de concesión de créditos. Los excesos del pasado se purgarán con una prudencia extrema en el futuro.
De momento y hasta que eso suceda, en el corto plazo la mayor parte del sistema financiero prevé un aumento de la morosidad debido a la recesión económica. Este hecho hace que tengan que provisionar más dinero y, por tanto, reduce sus beneficios.
No sólo el sector se muestra pesimista con la evolución de la morosidad. El Banco de España, en su último informe de Estabilidad Financiera afirmaba que con las previsiones de desempleo, el crédito hipotecario se deteriorará más, aunque es la parte de los préstamos que resiste mejor la crisis. En cuanto a los créditos inmobiliarios y constructor, el mayor lastre de las cuentas y balance del sector, la ratio de mora se sitúa ya en el 20,9 por ciento y no se espera mejoría alguna durante este año.
El supervisor, en el mismo informe, expresa que sus previsiones sobre el crédito es que en 2012 siga disminuyendo, como lo hizo a lo largo de todo 2011. Ni siquiera, afirma, las subastas de liquidez extraordinarias del Banco Central Europeo (BCE) de diciembre y febrero, ni la reforma bancaria de De Guindos pueden contribuir a esperar un cambio de tendencia: "No cabe esperar un repunte del crédito en los próximos meses".
A cierre de 2011, la contracción del préstamo para familias era del 2,9 por ciento y del 3,7 por ciento para empresas no inmobiliarias.
Las últimas modificaciones normativas en España y las futuras, no ayudan, sino todo lo contrario, a que se abra el grifo crediticio para hogares y pymes. En 2012, por desgracia, sólo habrá más escasez.


¿A quién le prestó Bankia dinero para que se arruinara?


Bankia prestó 344 millones en créditos al 0% a empresas vinculadas a un consejero
 

El presidente de la patronal CEOE, Juan Rosell (i), y el presidente de los empresarios madrileños, Arturo Fernández (d), durante los desayunos informativos del Forum Europa. (Ballesteros / EFE)
Dio ese dinero a compañías ligadas a Javier López Madrid (Grupo Villar Mir).También prestó dos millones a Arturo Fernández, vicepresidente de la CEOE.
El banco dice que se dieron "a precio de mercado". 

Bankia redujo en el último año un 9,2% su financiación al llamado "sector privado residente", es decir, las compañías afincadas en España.
Bankia concedió a lo largo de 2011 créditos y avales por valor de 486 millones de euros a empresas vinculadas a dos de los consejeros del banco que cesaron el pasado viernes 25 de mayo. Ambos fueron nombrados en el consejo como representantes del sector corporativo en el banco. La entidad nacionalizada por el Gobierno –debido a su incapacidad para cumplir los nuevos requisitos de solvencia– llevó a cabo 8 de estas operaciones a favor de empresas en las que estos dos consejeros ocupan cargos de responsabilidad.
dos consejeros del banco cesaron el viernes 25 de mayo
Tal como refleja el informe del gobierno corporativo de Bankia, uno de los beneficiarios de la financiación del banco fue Francisco Javier López Madrid, consejero delegado del Grupo Villar Mir, miembro del consejo de la constructora OHL (participada en un 60% por GVM) y yerno de Juan Miguel Villar-Mir, dueño del grupo. También ejerce como presidente de la sociedad de gestión de valores Tressis. Las empresas vinculadas a este miembro de la directiva de la Fundación Príncipe de Asturias recibieron cinco créditos por un importe de 483,9 millones de euros.
Arturo Fernández Álvarez, vicepresidente de la CEOE y presidente de la patronal madrileña CEIM es, con dos créditos y una línea de avales, el otro exmiembro del consejo de administración de Bankia cuyas empresas han recibido financiación de la entidad durante el año pasado (precisamente este martes, el líder de los empresarios reivindicaba en su blog su labor en el banco).
En este caso, fue el Grupo Cantoblanco, del que Fernández es su máximo dirigente, el que obtuvo dos millones en créditos y avales, tal como señalaron fuentes de la propia entidad a 20 minutos. Grupo Cantoblanco es un emporio hostelero que aglutina, entre otras empresas, a tres hoteles, diez restaurantes, dos estaciones de servicios, una organizadora de eventos y catering  y dos centros polideportivos en Madrid.
Desde Bankia explican que todas las operaciones se llevaron a cabo "en condiciones de mercado" y que son empresas que se financian habitualmente en el sistema financiero español. Lo mismo indica el documento enviado por el banco a la Comisión del Mercado de Valores (CNMV) y auditado por Deloitte, que detalla los intereses a pagar por los diferentes créditos. Así, una operación denominada "cuenta crédito", y valorada en 1,2 millones de euros en favor de una compañía vinculada a Arturo Fernández, refleja unos intereses del 4,75% a pagar en 12 meses.
344 millones al 0,0%
Más ventajosa parece la operación crediticia denominada "comercio exterior", valorada en 344 millones de euros destinados al Grupo Villar Mir. Esta financiación es una de las cinco concedidas a empresas vinculadas a López Madrid. Las condiciones, según el informe de la propia Bankia, son las siguientes: un plazo de devolución de 16 meses a interés cero, y con un gasto en comisiones de entre el 0,6% y el 1,25%. Fuentes del banco argumentan que es habitual que operaciones de este tipo –puede ser, por ejemplo, una puja por la adjudicación de una obra para construir una autopista en Brasil o Chile– no conlleven el pago de intereses, tan solo una comisión.
Bankia redujo en el último año un 9,2% su financiación al llamado "sector privado residente"
El acceso al crédito de empresas y familias no ha hecho más que descender desde el inicio de la crisis económica. La propia Bankia redujo en el último año un 9,2% su financiación al llamado "sector privado residente", es decir, las compañías afincadas en España. En total, unos 16.000 millones de euros menos en el tejido productivo de este país.
Estos créditos los concedió –o los dejó de dar– un consejo de administración, el de Bankia, obligado a dimitir hace apenas tres semanas, una vez que el nuevo presidente, José Ignacio Goirigolzarri, presentó las nuevas cuentas del banco y su matriz BFA (formada por 7 cajas, entre ellas Caja Madrid y Bancaja). El exdirectivo reclamó un rescate que supondrá una inyección de capital público de al menos 23.465 millones.

Datos tomados de 20minutos

¿ Me explicas lo del rescate?


¿me explicas lo del rescate?
martes, 12 junio, 2012 - 08:36

publicado por economiaendostardes

el salvavidas lanzado a españa explicado para todos
artículo publicado por marta soria y rebeca gimeno de economiaendostardes
¿nos han rescatado? rescate, línea de crédito, hombres de negro... ¿a cambio de qué nos van a dar dinero? tratamos de aclarar lo que ha pasado con españa este fin de semana
1. ¿qué ha pasado? un rescate
sí, rescate. españa ha pedido 100.000 millones de euros y europa le ha dicho que sí. si pides ayuda y te la dan, te salvan o te rescatan, ¿no? el corresponsal de cinco días en bruselas, bernardo de miguel, ha explicado muy clarito en el informativo de cuatro que en la jerga europea a la ayuda que se dio a grecia se le llamó "programa", programa de asistencia financiera y a la que se va a dar a españa se la ha llamado "plan", plan de recapitalización a la banca. luego, los periodistas (y - añado yo -  también los políticos) llaman a todo rescate. a mí, francamente, me da igual cómo se llame, lo que creo que importa son sus consecuencias. lo vamos a llamar "rescate a la española", (ya sabéis spain is diferent)
2. ¿quién ha sido rescatado? los bancos.
el fmi dice que la banca española necesita 40.000 millones de euros pero falta el informe de los evaluadores extranjeros que, en 15 días nos dirán cuánto dinero calculan ellos. (dicen que estos son los primeros hombres de negro que han venido a españa, otra expresión de periodistas y políticos que queda muy llamativa).  ¿por qué se pide tanto dinero, 100.000 millones de euros? de guindos insinuó que goirigolzarri en bankia había tirado por lo alto al pedir alrededor de 20.000 millones, pero ha decidido que es una buena idea pedir de más
en esta crisis siempre se han infravalorado las cifras negativas y en realidad, nunca se ha sabido hasta donde llegaba el fondo de los agujeros. por otro lado, no hay que usar los 100.000 millones enteros, el dinero está ahí (la famosa línea de crédito) y si cuando nos hayan dado 40.000 millones está todo arreglado, pues no pedimos más
3. ¿para qué se pide el dinero? para dar a los bancos el capital que necesitan
pues porque como ya explicamos en el caso de bankia, hay una lista de entidades (bankia, novagalicia banco y catalunya caixa, seguro y alguna más) que no pueden cubrir con sus ingresos las provisiones exigidas para hacer frente a los impagos que se pronostican. todos esos créditos, pisos, solares, etc., que tarde o temprano, se tendrá que reconocer que no se recuperarán o no valen lo que dicen los libros
4. ¿por qué tenemos que hacerlo? porque o nuestro bancos sueltan lastre de la morralla inmobiliaria y malos préstamos o aquí nadie levantará cabeza
bueno ya, pero ¿son sólo los bancos lo que están mal? sí y no. también corre un riesgo el estado. ¿por qué? porque cuando empezó la crisis, la primera señal que se mandó a los mercados para frenar la caída de los bancos "sospechosos" fue: “tranquilos, podéis seguir comprando deuda de las entidades españolas. yo avalo” (como cuando tu padre te avala para comprar un piso. si dejas de pagar, van a por él). en este caso, si cae una entidad, los acreedores irían a por el “papá estado” que tendría que hacer frente a miles de millones de deuda avalada ¿podría soportarlo o le embargarían la casa? directamente tendría que ser rescatado
5. ¿cuándo llegará el dinero? se ha pedido este fin de semana pero el dinero vendrá más tarde
europa nos va a ir prestando el dinero en tramos. no se sabe cuándo será el primero, lo que sí se sabe es que cuando nos toque recibir el segundo tramo de ayuda si no hemos cumplido con las condiciones que nos hayan impuesto al darnos el primero, no nos darán más
6. ¿a quién darán el dinero? al frob
se ha decidido inyectar directamente dinero en el frob, ese fondo de rescate para la banca, (que en realidad no tiene ese nombre, sino fondo de restructuración ordenada bancaria). el frob ha sido el que hasta la fecha, ha ido ejecutando los rescates a las entidades que han ido cayendo, por ejemplo el rescate a bankia
el fondo de rescate europeo (que, en realidad no se llama así pero es un fondo de rescate) prestará el dinero al frob, no los 100.000 millones de euros de golpe sino por tramos, aún no se sabe de cuánto. según está trascendiendo sin que sea oficial, lo va a prestar a un tipo de interés de alrededor del 3%, este interés es menos de la mitad de lo que los inversores están exigiendo a españa cuando el tesoro pide dinero prestado para devolver en 10 años
bueno, pues eso, europa presta al frob, el frob lo da a los bancos y luego hay que devolverlo a europa, lo tendrá que devolver el frob (el estado). otra cosa es que luego se establezcan mecanismos para que ese dinero vuelva al estado, a las arcas públicas
digan lo que digan: esto va a suponer que aumenta nuestra deuda y los intereses que habrá que pagar aumentan nuestro déficit 
7. ¿a cambio de qué? de restructurar los bancos y otras cosas
la comisión europea ha dicho por escrito que las condiciones que se van a imponer están centradas en la reforma de los bancos. pero esto no quiere decir que no se vaya a pedir nada más.  europa exige que se reduzca el agujero de las cuentas públicas de españa, el déficit. y esto hay que lograrlo pero por desgracia, no se sabe si va a ser posible porque el estado ingresa muy poco por impuestos al estar tan mal la economía. esto quiere decir que si se detecta que no se va a cumplir, rajoy tendrá que ver de dónde saca el dinero. ya se da por hecha una subida del iva y podrían venir ahorros por el lado de las pensiones, de los funcionarios, de las prestaciones por desempleo,... tendrán que echar cuentas y decidir). no os deprimáis del todo, hace poco europa ha dicho que está dispuesta a darnos más tiempo del que había dicho para rebajar el déficit
8. ¿por qué subió la prima de riesgo? porque aún no se sabe quien será nuestro prestamista
ayer la prima de riesgo se disparó por encima de los 520 puntos básicos cuando amanecía por debajo de los 470 puntos. ¿pero no estábamos ya rescatados? ¿y ahora qué pasa? sí, es desesperante, pero es que las cosas de palacio van despacio y rápidamente han surgido las dudas sobre qué tipo de fondo europeo nos prestará el dinero
¿pero esto da igual, no? pues no, no es lo mismo. resulta que si nos lo da el fondo ahora vigente (efsf) ese préstamo no tiene ningún "privilegio" frente a los otros préstamos que ha pedido el reino de españa. pero si nos lo da el nuevo fondo mede (no operativo todavía), ese dinero sí tiene privilegios. sería lo que se conoce como deuda senior y ya sabéis: a los mayores hay que dejarles pasar primero (cobrarían antes que nadie en caso de problemas). por eso, los que ayer tenían bonos vendieron ante el temor de que lleguen otros bonos y se les cuelen después de llevar ya tiempo en la cola. es su manera de quejarse. no conviene enfadar a los que nos compran la deuda habitualmente porque entonces pueden dar un portazo, vender sus bonos españoles y marcharse a otro lugar (y el efecto de esta estampida es que sube la prima de riesgo)
y luego está el tema de devolver el crédito, el posible contagio a italia y las elecciones de este fin de semana en grecia... en definitiva, que el carpetazo a la crisis europea aún deberá esperar

lunes, 30 de abril de 2012

LAS INMOBILIARIAS Y PROMOTORAS ACUSAN A LOS BANCOS DE SABOTAJE.


las inmobiliarias y promotoras endurecen el mensaje y acusan a los bancos de "sabotaje"
lunes, 30 abril, 2012 - 09:03

publicado por equipo@idealista

promotoras e inmobiliarias denuncian el abuso de poder de la banca
las agencias inmobiliarias y los promotores llevan meses acusando a los bancos de realizar competencia desleal. sin embargo, en los últimos días el debate se ha ido calentando y han pasado a acusarles de hacer una "guerra sucia" e incluso de "sabotaje". dichas firmas acusan a los bancos de rechazar la concesión de hipotecas a clientes que cumplen con los requisitos de solvencia exigidos y de aprobar sólo las operaciones sobre pisos de su propiedad
por eso, agencias inmobiliarias y promotoras han decidido denunciar a la banca. no sólo porque la banca ofrece pisos a precios bajos, sino también porque rechazan hipotecas viables a compradores solventes. “desgraciadamente son ellos los que tienen la sartén por el mango y desgraciadamente nos encontramos que operaciones que están cerradas de repente no se cierran porque el banco pone todo tipo de trabas”, dice sonsoles riesco, presidenta del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de toledo
riesco explica además que "en estos momentos resulta muy complicado adaptar los precios de las viviendas que vendemos a lo que ofrecen las entidades financieras, ya que el margen que queda es prácticamente nulo". la consecuencia es el cierre de casi el 34% de todos los establecimientos dedicados a esta actividad en castilla-la mancha durante el último año
pero las prácticas desleales de la banca no sólo se ciñen a la concesión de hipotecas, sino también a los seguros vinculados a la operación. cuando se contrata una hipoteca las opciones de elección son prácticamente nulas y al futuro hipotecado no le queda más remedio que suscribir la póliza vinculada al préstamo con la aseguradora impuesta por el banco, la caja de ahorros o la caja rural de turno
 

martes, 24 de abril de 2012

INMOBILIARIO, EL PROPIETARIO TE NECESITA.


inmobiliario, el propietario te necesita
martes, 24 abril, 2012 - 09:34

artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
si fuera fácil no te contratarían para hacerlo. ahora mismo vender un piso no es difícil, es dificilísimo. por eso los servicios del profesional inmobiliario son más necesarios que nunca
si alguien lo midiera, el índice de dificultad para vender un piso estaría ahora en máximos. de los miles y miles de servicios y productos que se venden hoy en españa, un piso es seguramente de los más complicados de vender, más incluso que las famosas preferentes  de la banca. de estas, más de un comercial extraordinario probablemente siga vendiendo; al fin y al cabo depende solo de él
en los pisos, en cambio, hay multitud de condicionantes que el vendedor no puede controlar: el precio que el propietario no quiere o no puede bajar, la hipoteca que ni siquiera el comprador solvente consigue...
me decía hace un tiempo un cliente profesional inmobiliario: “en realidad yo no vendo pisos, vendo hipotecas. y como ahora de eso no hay, creo que al final voy a quebrar”. y quebró.
pero para mi, justamente por eso ahora es el mejor momento para ser un agente inmobiliario. ahora que vender un piso es auténticamente complicado es cuando tus servicios se necesitan de verdad
el momento actual ofrece otras ventajas:
- el propietario está descubriendo que lo que llevas años diciéndole era cierto:
se acumulan los casos de "tenías razón, debí hacerte caso y aceptar aquella oferta de 150.000 euros de hace un año; pedía 200.000 euros y ahora no me ofrecen ni 120.000". de tanto repetirlo, el propietario acabó creyéndose lo de "si el vecino lo hizo, yo también; esto es fácil, no necesito a la agencia". pero han pasado los meses, y los años, y miles de propietarios siguen con la casa en venta. en idealista.com lo estamos viendo en primera fila: tenemos ya casi 1.100.000 inmuebles, y la cifra crece en más de 1.000 cada día
el vecino que presumía de su venta en el ascensor ya no habla del tema; la gente ya ha descubierto que vender cuesta, y mucho. el propietario se siente impotente y frustrado, y por primera vez está dispuesto a aceptar que necesita ayuda
- la captación está cambiando:
durante la burbuja, captar costaba: había que convencer al propietario de encargar a otro lo que probablemente podría hacer él mismo, ahorrándose la comisión. durante la crisis la captación se ha vuelto más y más fácil: el propietario no consigue vender por su cuenta y pide ayuda
pero en ese mar de pisos, los precios excesivos que el comprador no acepta son tónica general. ahora el reto es dar con los propietarios realmente interesados en vender. solo ellos aceptarán las duras rebajas hoy imprescindibles para lograrlo. y la buena noticia es que esos propietarios, escasos donde los haya, están empezando a acudir al profesional que les ofrece sus servicios mediante los canales adecuados. muchos llevan anunciando su piso desde 2008. el tiempo se les ha agotado y ahora sí se plantean descuentos antes impensables, e incluso encargos en exclusiva, algo también impensable hasta hace poco
- menos competencia:
la cantidad de agencias inmobiliarias que ha cerrado en los últimos años es enorme; se habla del 60%. los que resisten lo están pasando mal y a pocos se les ocurre abrir una nueva agencia inmobiliaria. tu competencia, por tanto, ha menguado. tenemos clientes en idealista.com que se han quedado solos en su zona; han pasado de ser 1 de 40 a ser la única opción para el propietario. en algunos municipios no queda literalmente ni una. empezamos a ver en propietarios que acuden a una agencia a que está a 30km de su casa para que les ayude a vender
- internet + agencia, la combinación ganadora:
cuando los pisos se anunciaban en los periódicos había particulares probando suerte por su cuenta, sin agencia. ahora que los pisos están en internet ocurre lo mismo. pero vender es más complejo que nunca y para que internet funcione hay que tener experiencia. aparte del asesoramiento especializado que aporta, el profesional dispone en internet de herramientas de marketing online fuera del alcance de la mayoría de propietarios particulares, por su complejidad o su coste. internet se ha convertido en un aliado de los mejores profesionales para conseguir la tan deseada venta
en resumen: como profesional, tu valor aumenta si lo que haces es muy difícil y muy necesario. vender pisos es hoy justo eso: difícil y necesario. el propietario desesperado tras años intentando vender empieza a buscar la ayuda de un buen profesional.  si has logrado llevar a tu inmobiliaria hasta este momento de la crisis, ese buen profesional eres tú. ha llegado el momento de reivindicarse y hacer lo que sabes: vender pisos
eduard andreu, director comercial de idealista.com

jueves, 19 de abril de 2012

PARA LOS QUE ESTAN ALQUILADOS.

¿qué pasa si mi casero no paga su hipoteca?

jueves, 19 abril, 2012 - 10:48


el inquilino tiene la ley de su parte en caso de que el casero no pague la hipoteca de la casa

artículo escrito por el equipo jurídico de alquiler protegido

la mala situación económica, el elevado desempleo o el fuerte endeudamiento que aqueja a muchos españoles han propiciado que muchos propietarios de inmuebles no puedan hacer frente a la hipoteca que contrajeron en su día y hayan dejado de pagarla. pero ¿qué pasa si la hipoteca que no paga es donde yo vivo alquilado? ¿en qué situación queda el inquilino? ¿cómo le afecta?

hay que resaltar en primer lugar que el inquilino que viva en un piso embargado no tiene la obligación de abandonarlo y sí de realizar el pago de la mensualidad a hacienda para evitar el desahucio. debemos subrayar en este punto que la agencia tributaria ha visto cómo aumentaban estos casos en los últimos tiempos y se ha puesto en contacto con los arrendatarios (que no han cometido ninguna infracción) para que faciliten sus datos e inicien el pago del alquiler en las oficinas tributarias correspondientes

por lo cual la primera pregunta queda resuelta y el inquilino de inmueble embargado no debe abandonarlo y dejará de pagar la renta al propietario del piso para pasar a hacerlo con la administración tributaria. hay que señalar también que, tras una ejecución hipotecaria, el arrendatario pasará a pagar su alquiler al banco correspondiente

el inquilino ante esta situación es, por ley, un ocupante del inmueble con derecho a permanecer en él y se tiene que respetar el tiempo de contrato que le quede por cumplir. en caso de no haber pactado una duración del contrato entre inquilino y casero, el tiempo legal es de un año y se prorroga obligatoriamente por periodos iguales hasta un plazo de cinco años. si la vivienda alquilada es la habitual para el arrendatario tiene derecho a un plazo mínimo de alquiler de cinco años, según se establece en la ley 29/1994 del 24 de noviembre de arrendamientos urbanos

si el embargo del inmueble se realiza mediante ejecución hipotecaria hay que determinar si el inquilino entró a vivir en el inmueble antes o después de la ejecución y podría encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del banco, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe

¿qué debe hacer el inquilino cuando se le notifica el embargo del piso en el que vive?

debe acudir rápidamente al juzgado correspondiente para comunicar su situación de arrendatario. esto debe llevar acompañado una fotocopia del contrato de alquiler y seguir abonando la mensualidad en donde le indique el juzgado correspondiente

si el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero deben saber que podrá permanecer en su vivienda arrendada hasta que finalice su contrato y en caso de embargo del inmueble o ejecución de la hipoteca, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la ley de arrendamientos urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado

en definitiva, el inquilino tiene la ley de su parte en estas situaciones, pero es recomendable que sea cauto y se guarde siempre copia del contrato de arrendamiento, constancia del pago del alquiler y estar atento a los movimientos en caso de una posible venta del inmueble o notificaciones del juzgado


martes, 10 de abril de 2012

SE PUEDE DEJAR UNA VIVIENDA ALQUILADA ANTES DE VENCER EL CONTRATO?

¿puedo dejar una vivienda alquilada antes de vencer el contrato?

martes, 10 abril, 2012 - 08:08

por ignacio chavez ...

l contrato puede ser cancelado por ambas partes atendiendo siempre a una serie de causas

artículo escrito por el equipo jurídico de alquiler protegido

los contratos están para cumplirse. esa es una afirmación que se suele decir en diversos ámbitos. los contratos de arrendamiento por ende están también para cumplirse por ambas partes, pero como es lógico hay excepciones

en el caso de un alquiler de una vivienda el contrato puede ser cancelado por ambas partes atendiendo siempre a una serie de causas por las que se puede llegar a suprimir este tipo de contratos

por el inquilino

en el caso del inquilino debemos señalar que es el único que puede cancelar el contrato cuando éste llegue a su fin. también avisando con 30 días de antelación antes de que finalice el contrato o cualquiera de las prórrogas se puede poner fin al contrato

la ley en este aspecto es clara y según la lau en su artículo 9.1: si la duración pactada del contrato fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años

será así salvo que el inquilino manifieste al casero con un mínimo de 30 días antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. el plazo de los contratos comienza a contar desde la fecha de la firma o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si se hubiera hecho con posterioridad. corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición

por el propietario

por su parte, el casero también tiene derecho a interrumpir el contrato, pero siempre deberá esperar a que vaya a finalizar el contrato o cualquiera de sus prórrogas para reclamar su piso. no es obligatorio por parte del arrendatario especificar los motivos por los cuales desea recuperar su vivienda, pero sí es recomendable que alegue el motivo por el cuál quiere hacerlo

conviene recordar que el casero puede reclamar su vivienda al término del contrato si tiene la necesidad “de ocupar la vivienda arrendada […] para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”

en el artículo 9.3 de la lau se especifica que el casero puede sufrir una penalización si no ocupa la vivienda tras la reclamación efectuada con ese propósito. además se indica en el citado artículo de la lau que el contrato se podrá romper